Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
Przy zakupie mieszkania większość wydatków związanych z podpisaniem aktu zwykle ponosi kupujący, ale nie ma zasady, która nakazywałaby mu zapłacić wszystkie koszty notarialne. Jeśli należny jest podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC, obowiązek jego zapłaty spoczywa na kupującym. Podział wynagrodzenia notariusza strony mogą natomiast uzgodnić między sobą. Osobno trzeba uwzględnić opłaty sądowe i koszt wypisów aktu [1][2].
Jakie koszty pojawiają się przy podpisaniu aktu?
Kwota płacona w kancelarii nie jest jedną opłatą za usługę notariusza. Może obejmować taksę notarialną, PCC, opłatę sądową za wpis prawa własności do księgi wieczystej, a przy zakupie finansowanym kredytem także opłatę za wpis hipoteki. Dochodzi do tego koszt wypisów aktu. Notariusz może pobrać te należności przy podpisaniu dokumentu, lecz trafiają one do różnych odbiorców [1][2].
Notariusz sporządza akt przenoszący własność mieszkania, pobiera należne podatki i opłaty sądowe oraz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej. Sam fakt, że pieniądze są przekazywane w kancelarii, nie oznacza więc, że cała wpłacona suma stanowi wynagrodzenie notariusza [2].
Kto płaci taksę notarialną?
Podział taksy notarialnej zależy od ustaleń kupującego i sprzedającego. Strony mogą uzgodnić, że pokryje ją kupujący, albo podzielić koszt między sobą. Powinny ustalić to przed podpisaniem aktu, ponieważ czynność notarialna musi zostać opłacona przed jej dokonaniem lub przy jej dokonywaniu [1][2].
Taksa jest wynagrodzeniem notariusza za konkretną czynność. Przepisy wyznaczają jej maksymalną wysokość, a nie stałą cenę. Ostateczną kwotę można ustalić z kancelarią poniżej dopuszczalnego limitu. Zależy ona przede wszystkim od wartości przedmiotu czynności i rodzaju sporządzanego aktu [1].
Ile może wynosić taksa za akt sprzedaży mieszkania?
Ogólna tabela maksymalnych stawek taksy przewiduje następujące progi zależne od wartości przedmiotu czynności [1]:
- do 3 000 zł: 100 zł;
- powyżej 3 000 zł do 10 000 zł: 100 zł oraz 3% nadwyżki ponad 3 000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł: 310 zł oraz 2% nadwyżki ponad 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł: 710 zł oraz 1% nadwyżki ponad 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł: 1 010 zł oraz 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4 770 zł oraz 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł: 6 770 zł oraz 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, z ograniczeniem wynikającym z rozporządzenia.
Przy sprzedaży mieszkania nie należy jednak traktować wyniku z tej tabeli jako końcowego limitu. Maksymalna taksa za akt sprzedaży mieszkania wynosi połowę odpowiedniej stawki ogólnej. Ta szczególna reguła dotyczy także aktu sprzedaży domu lub działki budowlanej [1][2].
Dla wartości 500 000 zł stawka z tabeli ogólnej wynosi 2 770 zł: 1 010 zł oraz 0,4% od kwoty 440 000 zł. Po zastosowaniu reguły dotyczącej aktu sprzedaży mieszkania maksymalna taksa wynosi 1 385 zł. Przy wartości 1 500 000 zł stawka ogólna wynosi 5 770 zł: 4 770 zł oraz 0,2% od kwoty 500 000 zł. Limit dla aktu sprzedaży mieszkania wynosi wówczas 2 885 zł. Są to granice wynagrodzenia za tę czynność, nie całkowity koszt transakcji ani kwoty, które kancelaria musi naliczyć [1][2].
Kto płaci PCC przy zakupie mieszkania?
Jeżeli transakcja podlega PCC, podatnikiem jest kupujący. Strony nie mogą zmienić tego obowiązku umową o podziale kosztów. Mogą uzgodnić między sobą zwrot określonych wydatków, ale takie ustalenie nie zmienia tego, kto odpowiada za podatek wobec państwa [2].
Na rynku wtórnym kupujący zwykle ponosi PCC, o ile w danej transakcji podatek jest należny. Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym sprzedaż jest zasadniczo opodatkowana VAT, dlatego PCC co do zasady nie występuje. Nie należy jednak rozstrzygać obowiązku podatkowego wyłącznie na podstawie określenia „rynek pierwotny” lub „rynek wtórny”. Znaczenie mają okoliczności konkretnej sprzedaży oraz możliwe wyjątki i zwolnienia [2].
Przed podpisaniem aktu warto zatem potwierdzić w kancelarii, czy PCC zostanie pobrany i na jakiej podstawie ustalono jego należność albo brak obowiązku zapłaty. Uzgodnienia dotyczące taksy notarialnej nie wpływają na tę ocenę [2].
Kto ponosi opłaty za wpis własności i hipoteki?
Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej jest kosztem sądowym, a nie częścią taksy notarialnej. W praktyce najczęściej ponosi ją kupujący. Notariusz składa wniosek o wpis związany z aktem, lecz strony powinny odróżniać czynność złożenia wniosku od uzgodnionego między sobą podziału wydatków [2].
Jeżeli zakup jest finansowany kredytem i ustanawiana jest hipoteka, dochodzi zwykle wniosek o jej wpis oraz związana z nim opłata sądowa. W praktyce koszt ten najczęściej ponosi kredytobiorca. Dokumenty wymagane przez bank mogą wpływać na liczbę czynności i potrzebnych wypisów, ale nie zmieniają ustawowego obowiązku zapłaty PCC przez kupującego, gdy podatek jest należny [2].
Od czego zależy koszt wypisów aktu?
Wypisy aktu są odrębną pozycją w rozliczeniu. Ich koszt zależy od liczby stron dokumentu oraz liczby potrzebnych egzemplarzy. Wypisy mogą być potrzebne stronom transakcji, bankowi lub sądowi. Z tego powodu sama informacja o wysokości taksy nie wystarcza do ustalenia kwoty, którą trzeba przygotować na podpisanie aktu [1][2].
Jak ustalić podział kosztów przed wizytą u notariusza?
Najpierw warto uzgodnić ze sprzedającym, kto pokrywa taksę notarialną i czy strony dzielą między sobą inne wydatki. Następnie należy poprosić kancelarię o pełny kosztorys aktu, w którym osobno wskazano wynagrodzenie notariusza, ewentualny PCC, opłaty sądowe oraz koszt wypisów. Przy zakupie na kredyt kosztorys powinien uwzględniać także czynności związane z hipoteką [1][2].
Takie zestawienie pozwala porównać oferty kancelarii bez mylenia negocjowanej taksy z podatkiem i opłatami sądowymi. Pozwala też ustalić kwotę potrzebną na dzień podpisania aktu. Całkowity koszt zależy od wartości mieszkania, zasad opodatkowania transakcji, ewentualnego zwolnienia z PCC, liczby wypisów oraz ustanowienia hipoteki. Dlatego podanie jednej stałej kwoty kosztów notarialnych dla każdego zakupu byłoby mylące [1][2].
Materiały źródłowe
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/maksymalne-stawki-taksy-notarialnej-17106200
- https://notary.pl/czynnosci/sprzedaz-nieruchomosci
PrawoDoNieruchomosci.com.pl to nowy portal poświęcony praktycznym aspektom prawa nieruchomości. Tworzymy zespół, który przekłada zawiłości przepisów na jasny, zrozumiały język, pomagając czytelnikom świadomie podejmować decyzje dotyczące gruntów, mieszkań i inwestycji. Stawiamy na przejrzystość oraz aktualność naszych poradników i analiz, by wspierać użytkowników w codziennych wyzwaniach związanych z nieruchomościami.