Czy za wynajem mieszkania trzeba płacić podatek?
Tak, za wynajem mieszkania co do zasady trzeba zapłacić podatek. Jeśli jest to najem prywatny, od 2023 roku obowiązkową formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatek oblicza się od przychodu, a nie od kwoty, która pozostaje właścicielowi po opłaceniu wydatków związanych z mieszkaniem [1].
Jak opodatkowany jest najem prywatny?
Najem prywatny to wynajem prowadzony poza pozarolniczą działalnością gospodarczą. Przychodów z tego źródła nie można od 2023 roku rozliczać na zasadach ogólnych. Właściciel stosuje ryczałt, czyli podatek liczony od przychodu bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania [1][2].
Jeżeli wynajem odbywa się w ramach działalności gospodarczej, należy stosować zasady właściwe dla przychodów z tej działalności. Dlatego przed obliczeniem podatku trzeba ustalić, do którego źródła przychodów należy wynajem. Sam fakt posiadania mieszkania i pobierania czynszu nie zastępuje tej oceny [2].
Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?
Stawka ryczałtu od najmu prywatnego wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Po przekroczeniu progu wyższa stawka obejmuje tylko nadwyżkę, a nie cały przychód osiągnięty w danym roku [3].
Przy przychodzie rocznym wynoszącym 120 000 zł podatek według tych stawek wynosi 11 000 zł: 8 500 zł od kwoty mieszczącej się w limicie oraz 2 500 zł od nadwyżki. Jest to kwota wynikająca z samych stawek, bez uwzględnienia indywidualnych szczególnych zasad rozliczenia [3].
Odrębny próg dotyczy małżonków, którzy mają wspólność majątkową i rozliczają przychody z najmu wspólnego majątku przez jednego z nich. Po spełnieniu warunków i złożeniu wymaganego oświadczenia próg zastosowania stawki 12,5% wynosi w takim rozliczeniu 200 000 zł [1].
Od jakiej kwoty właściciel płaci ryczałt?
Podstawą opodatkowania jest przychód właściciela, zwykle uzgodniony w umowie czynsz należny za wynajem. Ryczałt nie jest podatkiem od dochodu obliczonego po odjęciu wydatków. Przy jego obliczaniu nie odlicza się więc kosztów remontu, odsetek ani amortyzacji [1].
Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy utrzymanie nieruchomości jest kosztowne. Wydatki mogą ograniczać kwotę faktycznie pozostającą właścicielowi, ale nie obniżają podstawy ryczałtu. Z tego powodu podatek może być odczuwalny także przy niewielkim dochodzie z wynajmu [1].
Czy opłaty za media i czynsz administracyjny podlegają opodatkowaniu?
Opłaty za wodę, prąd, gaz, internet oraz należności wobec wspólnoty lub spółdzielni mogą pozostać poza przychodem właściciela, jeśli z umowy jasno wynika, że obciążają najemcę. Kluczowe jest rozdzielenie czynszu należnego właścicielowi od opłat, które najemca ma ponosić niezależnie od niego [1].
Nie rozstrzyga o tym wyłącznie sposób przekazania pieniędzy. Najemca może regulować należności bezpośrednio u dostawcy albo przekazywać właścicielowi środki na ich opłacenie. Jeżeli obowiązek ponoszenia tych kosztów przez najemcę wynika z umowy, opłaty mogą nie zwiększać przychodu właściciela [1].
Inaczej może być, gdy to właściciel ponosi opłaty i nie obciąża nimi najemcy jako odrębnymi należnościami. Wówczas mogą być traktowane jako część czynszu. Precyzyjny zapis umowy pomaga więc ustalić prawidłową podstawę opodatkowania i uniknąć wliczania do niej kwot, które nie stanowią przychodu z czynszu [1].
Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania?
Najpierw należy ustalić, czy przychód pochodzi z najmu prywatnego, czy z działalności gospodarczej. Następnie trzeba sprawdzić umowę i wyodrębnić czynsz należny właścicielowi oraz opłaty, które zgodnie z jej postanowieniami ponosi najemca. Dopiero od ustalonego w ten sposób przychodu podlegającego opodatkowaniu oblicza się podatek według właściwej stawki [1][3][2].
Ryczałt od najmu prywatnego wpłaca się co miesiąc albo, po spełnieniu warunków, kwartalnie. Przychody z tego źródła wykazuje się w rocznym zeznaniu PIT-28 [1].
Czy najem krótkoterminowy rozlicza się tak samo?
Najem krótkoterminowy wymaga osobnej oceny. W zależności od okoliczności może być kwalifikowany jako najem prywatny albo działalność gospodarcza. Sam krótki czas pobytu nie przesądza automatycznie o sposobie rozliczenia podatku dochodowego [2].
Osobno należy sprawdzić zasady dotyczące VAT. Zwolnienie przewidziane dla wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe nie musi obejmować usług zakwaterowania. Nie należy zatem zakładać, że każda forma udostępniania mieszkania podlega tym samym zasadom podatkowym [4].
Materiały źródłowe
- https://podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pit/stawki-i-limity
- https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou94
- https://podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pit/informacje-podstawowe/co-jest-opodatkowane/dochody-z-najmu
- https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/00264
PrawoDoNieruchomosci.com.pl to nowy portal poświęcony praktycznym aspektom prawa nieruchomości. Tworzymy zespół, który przekłada zawiłości przepisów na jasny, zrozumiały język, pomagając czytelnikom świadomie podejmować decyzje dotyczące gruntów, mieszkań i inwestycji. Stawiamy na przejrzystość oraz aktualność naszych poradników i analiz, by wspierać użytkowników w codziennych wyzwaniach związanych z nieruchomościami.