W poprzednim artykule omawiałem zagadnienie współwłasności nieruchomości. Wskazałem, że przepisy szczegółowo regulują kwestie praw i obowiązków współwłaścicieli oraz zasad zarządu rzeczą wspólną. W praktyce może się jednak okazać, że współwłaściciele lub jeden z nich nie jest zainteresowany wspólną własnością z inną osobą. To może wynikać z faktu, że właściciele nie zgadzają się co do sposobu wykorzystania nieruchomości w jeden określony sposób. Współkorzystanie mogą komplikować również konflikty personalne. Wówczas do rozważenia jest zniesienie współwłasności nieruchomości.
Kiedy jest możliwe zniesienie współwłasności nieruchomości?
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jednak ta zasada odnosi się do współwłasności ułamkowej (zwanej również współwłasnością udziałową).
A kiedy mamy do czynienia z taką współwłasnością?
Typowym przykładem jest współwłasność wynikająca z nabycia w drodze spadku. Z resztą to chyba najczęściej występujący przykład współwłasności. Innym przykładem może być w drodze umowy (np. kupna) zawartej przez co najmniej dwie osoby. Jednak nie obejmie to sytuacji nabycia przez małżonków do majątku wspólnego, o czym niżej.
>> Co powinien zawierać wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Kiedy zniesienie współwłasności nieruchomości jest niemożliwe?
Obok kategorii współwłasności udziałowej (ułamkowej) istnieje współwłasność bezudziałowa. Jej klasycznym przykładem jest współwłasność nabyta do majątku wspólnego małżonków (wspólność ustawowa). Tego rodzaju współwłasność nie może być zniesiona póki trwa małżeństwo, jest to możliwe dopiero po ustaniu wspólności. A contrario od momentu ustania wspólności ustawowej, np. poprzez rozwód, współwłasność staje się udziałowa.
Ta sama zasada obowiązuje przy współwłasności wynikającej ze spółki cywilnej.
Do czasu rozwiązania umowy spółki cywilnej nie jest możliwe zniesienie tej współwłasności.
Nie można też żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Taka współwłasność jest prawem związanym z własnością lokalu. Mowa tu przede wszystkim o właścicielach mieszkań w bloku. Są oni współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, czyli gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (korytarze, podwórko itp.).
Ograniczenia w zniesieniu współwłasności w drodze umowy
Uprawnienie do żądanie zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat.
Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalszy okres pięciu lat. Takie przedłużenie można ponowić. Chodzi tu o ograniczenia, które współwłaściciele przyjęli na siebie w sposób dobrowolny, np. w drodze umowy.
Zniesienia współwłasności nieruchomości na podstawie umowy i wyroku
Zniesienie współwłasności może nastąpić na podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami albo na podstawie wyroku sądowego. Każdy ze sposobów ma swoje wady i zalety, głównie związane z czasem trwania i kosztami.
Najprostszym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności w drodze umowy. Z natury rzeczy wymaga to po pierwsze zgody wszystkich właścicieli. Ponadto będzie ono wymagało formy aktu notarialnego. Zgoda obejmować musi oczywiście również sposób podziału.
Zniesienie współwłasności nieruchomości w ten sposób wydaje się najprostszym i najszybszym rozwiązaniem. Jeżeli zatem współwłaścicielom zależy na czasie i jest pomiędzy nimi zgoda co do podziału, to jest to sposób zalecany.
Może się jednak zdarzyć, że nie jest możliwe zniesienie współwłasności w trybie umownym z uwagi na brak zgody wszystkich współwłaścicieli. Wówczas każdy współwłaściciel może wystąpić z odpowiednim żądaniem do sądu. Ten sposób wiąże się z koniecznością przeprowadzenia postępowania sądowego i uzyskania orzeczenia.
Zniesienie współwłasności nieruchomości i jego skutki
Zarówno w trybie sądowym, jak i umownym zniesienie współwłasności, może nastąpić poprzez:
- podział fizyczny rzeczy,
- sprzedaż rzeczy i podział środków otrzymanych ze sprzedaży,
- przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli,
- przyznanie rzeczy niektórym współwłaścicielom i sprzedaż części rzeczy.
Zniesienie współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny rzeczy
Preferowanym sposobem podziału nieruchomości jest podział fizyczny nieruchomości.
W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy będące osobnymi przedmiotami wyłącznej własności poszczególnych współwłaścicieli. Dzieląc np. działkę na części, sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi, aby umożliwić dojazd do nowo powstałych działek. Jeżeli sąd ustalił dopłaty lub spłaty, sąd wyznacza również termin ich płatności, a nawet sposób zabezpieczenia spłaty. Może również ustalić, że spłata odbędzie się w określonych ratach.
Kiedy niemożliwe jest zniesienie współwłasności przez podział fizyczny?
Podział fizyczny może wywoływać daleko idąc i niezbyt pożądane skutki z perspektywy gospodarczej. Dlatego przepisy zakazują zniesienia współwłasności w ten sposób w określonych przypadkach.
Zniesienie współwłasności poprzez podział fizyczny nie może nastąpić, jeżeli:
- jest to sprzeczne z przepisami ustawy,
- jest to sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy,
- pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Jeśli chodzi o zakazy ustawowe, można przywołać podany wyżej przykład nieruchomości wspólnej związanej z prawek do lokalu. Innym przykładem jest zakaz podziału nieruchomości rolnej, jeżeli prowadziłby do powstania działki o powierzchni poniżej 0,3 ha.
Również sam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zakazywać podziału gruntu na działki o powierzchni poniżej określonego minimum.
Zniesienie współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny mogłoby być uznane za sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub pociągałoby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości np. w przypadku zakładu produkcyjnego, przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego.
Jeżeli nie jest możliwy podział fizyczny sąd ma dwie możliwości. Może przyznać własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić jej sprzedaż i podział środków uzyskanych ze sprzedaży pomiędzy współwłaścicielami.
Odbywa się to w drodze przepisów o postępowaniu egzekucyjnym. Nie jest to korzystny sposób zniesienia współwłasności, gdyż ceną wywoławczą jest ¾ ceny nieruchomości. Wcześniej ta kwota musi zostać ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego, a sprzedażą zajmuje się komornik. Wymaga to ogłoszenia o licytacji itd. To postępowanie jest możliwe dopiero po wyroku sądowym.
Ile czasu trwa zniesienie współwłasności nieruchomości?
W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości u notariusza czynność ta sprowadza się do jednoczesnej wizyty wszystkich współwłaścicieli (lub ich pełnomocników) u notariusza. Ten sposób daje możliwość uregulowania kwestii własności od razu, bez wszczynania postępowania sądowego i oczekiwania na orzeczenie.
Natomiast w razie postępowania sądowego konieczne jest przeprocedowanie wniosku aż do orzeczenia sądowego i jego uprawomocnienia. Ten okres liczyć należy co najmniej w miesiącach.
Jak przebiega postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności?
Postępowanie sądowe wszczynane jest na wniosek co najmniej jednego współwłaściciela nieruchomości. We wniosku należy dokładnie określić, co jest przedmiotem współwłasności, kto jest wśród współwłaścicieli i wskazać ich adresy. Dzieje się tak, ponieważ każdy ze współwłaścicieli jest stroną postępowania i ma prawo w niej uczestniczyć.
Może się zdarzyć, że pomiędzy współwłaścicielami istnieje konsensus co do sposobu podziału. Wówczas strony przedstawiają sądowi zgodny projekt zniesienia współwłasności. Wówczas rozpoznanie sprawy może się sprowadzać, do badania przez sąd, czy nie zachodzą przesłanki uniemożliwiające podział rzeczy (omawiane wyżej). W takiej sytuacji niesporne postępowanie może zakończyć się stosunkowo szybko, nawet na pierwszej rozprawie.
Gdy natomiast pomiędzy stronami nie ma zgody co do sposobu podziału, a w dodatku przedmiotem współwłasności jest nieruchomość nie dająca się podzielić w sposób prosty (np. po równej powierzchni), to postępowanie na pewno się wydłuży. Sprawę może dodatkowo komplikować fakt większej liczby współwłaścicieli.
Kolejną komplikacją mogą być wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, które sąd musi rozpoznać w tym postępowaniu. Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić tych roszczeń, nawet jeżeli nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.
W takiej sytuacji może się okazać, że sąd będzie musiał zasięgnąć opinii biegłych np. co możliwości podziału i wariantów podziału, sposobu podziału, wyceny przedmiotu współwłasności i wyceny po podziale, co będzie konieczne do ustalenie spłat i dopłat.
To wszystko może być problematyczne. Co więcej, czasem nawet sama ocena czy podział fizyczny jest możliwy może nastręczać wiele trudności – np. może wiązać się z nakładami inwestycyjnymi na adaptację części wydzielonych. To z kolei może powodować konieczność przeprowadzenia dalszych dowodów, przesłuchania stron i świadków.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności nieruchomości?
Opłatę stałą w kwocie 1000 złotych pobiera się od wniosku o zniesienie współwłasności przez sąd. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych. Do tego czasem należy się liczyć z wydatkami na biegłych sądowych.
Opłaty przy zniesieniu współwłasności nieruchomości u notariusza są wyższe. Opłaty minimalne regulują przepisy o taksie.
Od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności pobiera się jedną opłatę stałą w wysokości 150 złotych niezależnie od liczby udziałów w tych prawach.
Wojciech Drapała
adwokat
Zdjęcie: Robert Kozakiewicz
***
Kto może kupić działkę rolną?
W jednym z poprzednich artykułów omawiałem, czym jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Wspomniałem o potencjale inwestycyjnym takich działek. Napisałem też, że ograniczenia prawne odnoszą się nie tylko do samego użytkowania działek rolnych, ale również do ich kupowania i sprzedaży. Dlatego tym razem chciałbym opisać, jak i kto może kupić działkę rolną.
Głównym aktem prawnym regulującym tę kwestię jest ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Działki rolne podlegają dosyć znaczącej reglamentacji ustawowej i przyznają jednostkom państwowym (KOWR) szczególne uprawnienia [Czytaj dalej]
