W dniu 24 września 2023 r. weszła w życie część dużej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Do końca 2025 r. wejdą w życie dalsze zmiany (objęte na razie vacatio legis). W tym czasie gminy będę uchwalać obligatoryjne plany ogólne. W rezultacie cały obszar gminy będą pokrywały plany ogólne lub plany miejscowe, a decyzje o warunkach zabudowy będą stosowane jedynie wyjątkowo.
Inwestorzy i właściciele nieruchomości powinni pilnie zrewidować stan prawny własnych gruntów pod kątem nowych przepisów, gdyż już wkrótce mogą zostać ograniczeni w możliwości zabudowy i przeznaczenia swoich działek.
Reforma ma na celu uproszczenie i usprawnienie procedur uchwalania planów, usprawnienie udziału obywateli w procesie uchwalania planów i cyfryzacja metod uczestnictwa w tym procesie. Istotnym elementem reformy jest też zapobieżenie niekontrolowanemu „rozlewaniu się” zabudowy oraz ujednolicenie i ustandaryzowanie aktów planowania w skali kraju.
Zmiany podyktowane są również zobowiązaniami unijnymi określonymi w Krajowym Planie Odbudowy. KPO zakłada obowiązek gmin przygotowania i przyjęcia długoterminowej strategii związanej z zagospodarowaniem przestrzennym oraz wprowadzenie na terenie wszystkich gmin obowiązkowych planów zagospodarowania, które będą wynikać ze strategii zagospodarowania przestrzennego.
Stare zasady: studium i plany miejscowe
Dotychczas system składał się z elementów:
- studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego).
System ten obowiązywał od 2003 r. Ustawodawca chciał, aby centralne w nim miejsce zajmował plan miejscowy. To właśnie plan miejscowy uchwalany dla obszaru gminy (miasta) miał w sposób wiążący określać przeznaczenie gruntów, parametry zabudowy itp. oraz być podstawą do decyzji o pozwoleniu na budowę.
Z kolei uchwalenie planu miejscowego musiało poprzedzać wprowadzenie studium. Studia obejmują analizy w zakresie gospodarki przestrzennej i wytyczne istotne i wiążące gminę przy uchwaleniu planów miejscowych.
Natomiast na terenach nieobjętych planami miejscowymi, ustawodawca dopuścił możliwość ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w drodze decyzji administracyjnych, wydawanych na każdorazowy wniosek poszczególnych inwestorów.
Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy miało stanowić wyjątek od zasady ustalania przeznaczenia za pomocą planów miejscowych. W praktyce jednak w wielu gminach, wbrew założeniu prawodawcy, to właśnie decyzja o warunkach zabudowy stała się głównym instrumentem polityki planistycznej. Działo się tak między innymi wskutek braku planów miejscowych. W rezultacie przyczyniło się to w ocenie prawodawcy do niekontrolowanego rozlewania się zabudowy.
Stąd ustawodawca wprowadza zasady, które mają zapewnić większą kontrolę gminy nad procesem tworzenia zabudowy i zagospodarowania terenu.
>> Kiedy zniesienie współwłasności nieruchomości jest niemożliwe?
Nowe zasady: plany ogólne we wszystkich gminach do 2025 r.
Zatem docelowo system ma się opierać na następujących aktach:
- strategia rozwoju gminy (obowiązkowa),
- plan ogólny (obowiązkowy),
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego) – wydawana dla nowej zabudowy tylko na obszarze dopuszczalnym przez plan ogólny.
Jak widać, reforma likwiduje studium, wprowadza rozróżnienie na plan ogólny i plan miejscowy oraz pozostawia decyzję o warunkach zabudowy, przy czym zasady jej wydawania się zmienią (o czym niżej).
Plan ogólny będzie obligatoryjny (obowiązek wprowadzenia we wszystkich gminach do końca 2025 r.). W zamyśle prawodawcy ma być to dokument zwięzły, zawierający niewiele ustaleń i stanowiący niejako ramy dla planu miejscowego.
Co określa plan ogólny?
Plan ogólny będzie określał strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne (m. in. maksymalne parametry w zakresie intensywności zabudowy, minimalne parametry w zakresie udziału powierzchni biologicznie czynnej itp.).
Ustawa określa katalog możliwych stref planistycznych:
1) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
2) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
3) strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową,
4) strefa usługowa,
5) strefa handlu wielkopowierzchniowego,
6) strefa gospodarcza,
7) strefa produkcji rolniczej,
8) strefa infrastrukturalna,
9) strefa zieleni i rekreacji,
10) strefa cmentarzy,
11) strefa górnictwa,
12) strefa otwarta,
13) strefa komunikacyjna.
Plan ogólny fakultatywnie będzie wskazywał obszary uzupełnienia zabudowy (na których będzie można wydawać decyzje o warunkach zabudowy dla nowych obiektów w ramach zasady dobrego sąsiedztwa), obszary zabudowy śródmiejskiej i standardy dostępności infrastruktury społecznej (dostęp do szkoły podstawowej, dostęp do obszarów zieleni publicznej).
Plan ogólny będzie musiał uwzględniać długoterminową strategię rozwoju gminy. Długoterminowa strategia rozwoju gminy stanie się dokumentem obligatoryjnym.
Plan miejscowy nie jest aktem obligatoryjnym. Będzie musiał być zgodny z planem ogólnym i będzie jego uszczegółowieniem. W miejscach jego obowiązywania nie będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planach ogólnych.
Plan ogólny i plan miejscowy będą miały moc aktów prawa powszechnie obowiązującego.
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu po nowemu
Kształt decyzji o warunkach zabudowy ulegnie zmianie. Poniżej wymieniam 6 najważniejszych moim zdaniem cech nowych decyzji o warunkach zabudowy.
5-letni termin ważności decyzji o warunkach zabudowy (1)
Docelowo decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana na okres 5 lat (przepis ten obejmie decyzje, które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 roku).
Dotychczas prawomocnie wydane warunki zabudowy nie wygasały, co powodowało, że pozostawały wiążące, nawet jeżeli zmieniło się otoczenie planowanej inwestycji, a wydane warunki zabudowy nie były dostosowane do aktualnego otoczenia. Zmiana ma również na celu zmobilizowania inwestorów do realizacji inwestycji w określonej, względnie nieodległej perspektywie czasowej.
Ograniczenie obszaru analizowanego do najbliższego sąsiedztwa (2)
Zmniejsza się również górna granica wielkości obszaru analizowanego, branego pod uwagę przy ustalaniu dopuszczalnej zabudowy terenu. Odległość obszaru analizowanego nadal będzie wynosiła trzykrotność szerokości frontu terenu i co najmniej 50m, jednak jego wielkość nowe przepisy ograniczają do 200m. Ta zmiana weszła w życie 24 września 2023r.
Warunki zabudowy dla nowych obiektów tylko na obszarze wskazanym przez plan ogólny (3)
Bardzo istotna zmiana polega na tym, że decyzja o warunkach zabudowy dla nowych obiektów będzie mogła być wydana tylko na podstawie planu ogólnego (ta zmiana również wejdzie w życie 1 stycznia 2026 r.).
Brak wymogu ustalenia warunków zabudowy (4)
Jednorazowa tymczasowa zmiana sposobu użytkowania nie będzie wymagała decyzji o warunkach zabudowy.
Nie będzie wymagała decyzji m. in. budowa przyłączy czy ogrodzeń powyżej 2,2 m, wiat do powierzchni 50 m2.
Nieustalenie spadkobierców właściciela nie zatamuje postępowania (5)
Krąg osób – stron postępowań w sprawie warunków zabudowy (właścicieli i użytkowników wieczystych działek na których inwestycja może oddziaływać) organ będzie ustalał w oparciu o dane z ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, zbioru dokumentów albo innych dokumentów urzędowych. Te zbiory będą również podstawą do ustalenia adresów tych osób. Doręczenie na taki adres będzie skuteczne.
W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub nieuzyskania danych właściciela lub użytkownika wieczystego w określony wyżej sposób, zawiadomienie nastąpi w formie publicznego ogłoszenia lub na stronie internetowej urzędu.
Oznacza to, że brak lub nieaktualność ksiąg wieczystych albo brak danych o aktualnych właścicielach nie zatamuje postępowania (dotychczas organy zawieszały postępowania lub musiały wyznaczać przedstawicieli w drodze sądowej).
Zmiana obowiązuje od 24 września 2023 r.
O przebiegu drogi itp. właściciel dowie się elektronicznie (6)
Kolejna zmiany dotyczy sposobu zawiadamiania stron o postępowaniu w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i postępowaniu w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
W sprawach decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego powiadamiano dotychczas w drodze obwieszczenia i w sposób zwyczajowo przyjęty na terenie danej gminy, natomiast samego inwestora, właściciela i użytkownika wieczystego, zawiadamia się na piśmie.
Po zmianach obwieszczenie zastąpi zawiadomienie w BIP na stronie podmiotowej urzędu obsługującego organ prowadzący postępowanie. Natomiast dotychczasowe zawiadomienia na piśmie, zastąpi zawiadomieni elektroniczne.
Nieodpłatny Rejestr Urbanistyczny
W Rejestrze gromadzi się informacje i dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym dane przestrzenne. Prowadzony będzie w systemie teleinformatycznym. Dostęp będzie nieodpłatny, za pomocą środków komunikacji elektronicznej.
Informacje i dane udostępniane w Rejestrze są jawne, z wyłączeniem danych osobowych.
Rejestr prowadzi minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
W Rejestrze udostępnia się informacje i dane pochodzące m. in. z uchwał o przystąpieniu do sporządzania aktów planowania przestrzennego, wniosków o sporządzenie lub zmianę planów ogólnych lub planów miejscowych oraz wniosków o uchwalenie zintegrowanych planów inwestycyjnych, aktów planowania przestrzennego wraz z uzasadnieniem, o ile jego sporządzenie jest wymagane, wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, projekty aktów planowania przestrzennego.
Rejestr będzie pożytecznym źródłem danych dla inwestorów.
Partycypacja społeczna
Nowelizacja w sposób szerszy, bardziej szczegółowy i konkretny reguluje kwestie związane z udziałem społeczeństwa (mieszkańców, inwestorów, przedsiębiorców, organizacji pozarządowych) w procesie przygotowywania aktów planowania przestrzennego.
Celem ustawodawcy było uczynienie tego procesu bardziej otwartym, przejrzystym i jawnym, jak i zaktywizowanie potencjalnie zainteresowanych.
Ustawa określa te osoby mianem interesariuszy. Zalicza do nich m. in. osoby fizyczne (w tym umożliwia samodzielny udział osób poniżej 18 rż), osoby prawne (czyli np. stowarzyszenia, organizacje lokalne czy spółki prawa handlowego), jednostki samorządu terytorialnego. Interesariusze mają m. in. prawo wypowiadania się, składania wniosków, zadawania pytań, uczestnictwa w konsultacjach społecznych, również za pomocą środków komunikacji elektronicznej oraz bieżące informowanie za pomocą poczty elektronicznej o danych udostępnionych w Rejestrze Urbanistycznym. Dodatkowo, czynności przeprowadzane w ramach konsultacji społecznych są utrwalane w postaci protokołów, co umożliwia prześledzenie procesu.
Uchwała o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może być również zgłoszona w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej przez grupę mieszkańców gminy posiadających czynne prawa wyborcze do organu stanowiącego.
Zintegrowany plan inwestycyjny
Zintegrowany plan inwestycyjny jest szczególną formą planu miejscowego. Uchwalany jest na wniosek inwestora, obejmuje obszar inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej. Inwestycja główna to przedsięwzięcie własne inwestora, a inwestycja uzupełniająca to przedsięwzięcie powiązane z inwestycja główną, służące obsłudze inwestycji głównej. To np. budowa lub przebudowa uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, szkól, przedszkoli (i innych wymienionych w ustawie).
Jak widać są to inwestycje będące na styku inwestycji prywatnej i zadań własnych gminy.
Elementem zintegrowanego plany inwestycyjnego jest umowa urbanistyczna, w ramach której inwestor zobowiązuje się do realizacji inwestycji uzupełniającej.
W umowie tej inwestor może np. zobowiązać się do przekazania nieruchomości na rzecz gminy, pokrycia całości lub części inwestycji uzupełniającej, pokrycia kosztów planu, a gmina może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, zwolnić z opłaty – odszkodowania za zmianę wartości gruntu w związku z uchwaleniem planu miejscowego.
Uproszczona procedura uchwalenia planu miejscowego
Ustawa wprowadza zamknięty katalog sytuacji, które umożliwiają zastosowanie procedury uproszczonej przy sporządzeniu i uchwaleniu planu miejscowego albo jego zmiany.
Uproszczona procedura polega m. in. na skróceniu terminów i rezygnacji z określonych form konsultacji społecznych. Umożliwia to dokonywanie mniej ingerujących zmian planów bez konieczności uruchamiana wieloetapowego procesu przygotowania aktu i tym samym zapobiega wstrzymywaniu istotnych lub koniecznych inwestycji, które ze swej natury nie wymagają szczegółowej procedury.
Warunki zabudowy dla instalacji fotowoltaicznych i innych instalacji OZE
Prawodawca szczególnej reglamentacji poddał lokalizowanie instalacji OZE.
Tylko na mocy planu miejscowego dopuszczalna będzie zmiana zagospodarowania terenu dotycząca niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii, które będą lokalizowane:
- na użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych,
- na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,
- o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW (na pozostałych gruntach).
Dobra wiadomość jest taka, że ten przepis zacznie obowiązywać dopiero po wygaśnięciu studium w danej gminie.
Reforma planowania przestrzennego 2023 – podsumowanie
Reforma jest na tyle duża i wieloaspektowa, że ciężko o syntetyczną analizę na potrzeby wpisu.
Korzystnie należy ocenić wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego, uregulowanie partycypacji społecznej, ujednolicenie nomenklatury i definicji z obszaru zagospodarowania przestrzennego oraz usprawnienia w zakresie procedury wydawania warunków zabudowy.
Natomiast zasadniczy wniosek dla inwestorów i właścicieli jest taki, że w najbliższym czasie, tj. w latach 2023 – 2025 r. powinni aktywnie monitorować przebieg prac w zakresie uchwalania planów ogólnych przez gminy, na terenie których mają lub chcą zakupić nieruchomości (bądź nawet wziąć udział w procedurach), gdyż ich grunty zostaną wiążąco zakwalifikowane do danych kategorii, co zadecyduje o ich przeznaczeniu oraz ich możliwej zabudowie.
Z uwagi na zmiany przepisów i obowiązywanie uregulowań przejściowych inwestorzy powinni również – w zależności od danej sytuacji – wystąpić o wydanie warunków zabudowy, jeżeli chcą sobie zapewnić możliwość zabudowy na dotychczasowych zasadach. Inwestorzy nie powinni odkładać działań na ostatnia chwilę, aby urzędy ich wnioski rozpoznały do końca 2025 r. Należy przyjąć że wielu inwestorów może skorzystać z tej możliwości, co z kolei może spowolnić wydawanie decyzji. Przez to urzędy mogą nie zdążyć wydać decyzji do 31 grudnia 2025 r.
Wojciech Drapała
adwokat
Zdjęcia: JÉSHOOTS, Javier Allegue Barros
***
Opłata adiacencka – co to jest i kogo dotyczy?
Posiadanie nieruchomości zarówno w postaci lokalu mieszkalnego, domu czy gruntu jest z pewnością dobrą lokatą kapitału jak i zabezpieczeniem środków finansowych na przyszłość. Jednak będąc właścicielem takich dóbr, trzeba liczyć się z koniecznością uiszczania różnego rodzaju opłat, w tym podatków i zobowiązań, które mogą pojawić się np. w związku ze wzrostem wartości nieruchomości.
Jednym z przykładów może tu być opłata adiacencka. Co to jest i w jakich sytuacjach możemy spodziewać się konieczności powstania takiego zobowiązania? [Czytaj dalej…]
