Z uwagi na małą podaż działek typowo budowlanych przekształcenie działki rolnej na budowlaną od pewnego czasu jest przedmiotem zainteresowania inwestorów.
I bardzo słusznie, ponieważ działki rolne są wciąż atrakcyjne cenowo, a – wbrew obiegowej opinii – dopuszczalne jest realizowanie zamierzeń budowlanych na tego rodzaju gruntach, po spełnieniu określonych warunków. Spełnienie ich możemy określić jako przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną.
1. Kiedy mamy do czynienia z działką rolną?
W przepisach mamy kilka definicji nieruchomości rolnych. W dodatku definicje te są bardzo szerokie i nieintuicyjne. Powoduje to, że do gruntów rolnych w sensie prawnym zaliczymy takie działki, które na pierwszy rzut oka nie mają wiele wspólnego z działalnością rolniczą.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Z kolei ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego do nieruchomości rolnych zalicza ww. nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Zatem nieruchomościami rolnymi są nie tylko grunty aktualnie wykorzystywane w produkcji rolniczej, ale i te, co do których istnieje taka potencjalna możliwość (chyba że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi o ich innym przeznaczeniu).
2. Kiedy mamy do czynienia z działką budowlaną?
Natomiast działka budowlana to w myśl ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych.
Najprościej mówiąc, działka budowlana to działka która ma cechy, które zgodnie z prawem umożliwiają realizowanie na niej przedsięwzięć budowlanych.
3. Na czym polega przekształcenie działki rolnej na budowlaną?
Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną (odrolnienie gruntu) to procedury, w ramach których uzyskuje cechy wspomniane wyżej.
Odbywają się one w dwóch etapach.
Pierwszy etap sprowadza się do zmiany przeznaczenia gruntu albo uzyskania warunków zabudowy. Odbywa się to albo w drodze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), albo w wyniku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (jeżeli dla danego gruntu nie ma planu miejscowego).
Drugi etap to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Ten drugi etap w każdym wypadku polega na uzyskaniu decyzji administracyjnej i rozpoczęciu innego niż rolniczy sposób użytkowania gruntu.
4. Kiedy jest możliwe przekształcenie działki rolnej na budowlaną ?
Zanim przejdę do omówienia wspomnianych wyżej procedur i etapów warto podkreślić jedną rzecz.
Przekształcenie w działki budowlane użytków rolnych o wysokiej klasie będzie albo niemożliwe, albo mocno utrudnione. Dzieje się tak, gdyż ustawodawca chroni grunty rolne, wychodząc z założenia, że są dobrem o ograniczonej ilości.
W praktyce odrolnienie działki będzie możliwe lub najprostsze w przypadku gruntów będących nieużytkami rolnymi lub użytkami rolnymi klas IV – VI.
Klasy gruntów IV – VI są rolniczo gorszej jakości, dlatego ustawodawca godzi się na ich nierolnicze wykorzystanie. To zrozumiałe.
W przypadku gruntów będących użytkami rolnymi klasy I – III doprowadzenie do stanu umożliwiającego zabudowę (np. jednorodzinną) będzie znacznie utrudnione (o ile w ogóle będzie możliwe) i będzie wymagało to spełnienia dodatkowych warunków. Omawiam to zagadnienie w dalszej części artykułu (pkt 10).
Na tych gruntach będzie możliwa do rozważenia zabudowa zagrodowa.
Jeśli chodzi o klasę danego użytku rolnego, to ten parametr sprawdzimy w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencję prowadzi właściwy miejscowo starosta.
Druga rzecz jaką należy sprawdzić, to czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jakie jest jej przeznaczenie w planie miejscowym, czy możliwa jest jej zabudowa i na jakich warunkach.
>>> Przeczytaj o tym, co to jest opłata planistyczna i kiedy trzeba jej dokonać?
5. Wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną (czyli I etap)
A. Wniosek o wydanie warunków zabudowy
Jeżeli działka nie jest objęta planem miejscowym, to inwestor musi złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w wyniku których wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy (wz)
Pomijam przy tym inwestycje, które wymagają nie decyzji o warunkach zabudowy, tylko decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
W praktyce wciąż ok. 65% powierzchni naszego kraju nie jest pokryta planami miejscowymi. Stąd jest dość duże prawdopodobieństwo, że zastosowanie znajdzie ta ścieżka.
Decyzja o warunkach zabudowy jest tematem osobnego wpisu, zachęcam do bardziej szczegółowego zapoznania się z tym zagadnieniem. W tym miejscu podaję jedynie najważniejsze informacje.
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje (z pewnymi wyjątkami) wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia w szczególności warunków:
1. Działka spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa
W okolicy działki istnieje co najmniej jedna działka, która jest zabudowana, a wnioskowana zabudowa jest zbliżona do sąsiedniej zabudowy pod określonymi względami.
Chodzi tu o podobieństwo w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
2. Teren ma dostęp do drogi publicznej
Działka musi mieć faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Działka uzyskuje taki dostęp również za pośrednictwem drogi wewnętrznej lub za pośrednictwem służebności.
3. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego
Działka budowlana musi być uzbrojona lub przynajmniej musi mieć zapewniony przez gestora dostęp do mediów.
4. Na działce nie znajdują się użytki rolne klas I – III
Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną pod rządami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
Tak jak wspomniałem wcześniej, zabudowa gruntów klas I – III napotyka istotne ograniczenie. Jest nim wymóg uzyskania zgody ministra rolnictwa. Tego rodzaju zgoda w świetle aktualnych przepisów jest wydawana w postępowaniu na wniosek właściwej gminy (a nie na wniosek inwestora lub właściciela gruntu). Natomiast czy dana gmina skorzysta z tego uprawnienia, to jest kwestia jej polityki w zakresie planowania przestrzennego.
B. wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Jeżeli działka jest objęta planem miejscowym, który określa przeznaczenie rolne działki uniemożliwiające zabudowę, to konieczne jest dokonanie zmiany MPZP.
Ten etap może się okazać czasochłonny, a złożenie odpowiedniego wniosku nie daje gwarancji przekształcenia. Dzieje się tak dlatego, że MPZP ma formę uchwały rady gminy, a wszelkie jego zmiany również wymagają takiej uchwały. Co więcej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmienia się w szczególnej procedurze. Z wymienionych przyczyn udział w przygotowywaniu i uchwalaniu MPZP będzie się wiązał z większym zaangażowaniem po stronie inwestora. Po drugie, jest to proces zazwyczaj zmierzający do ustalenia przeznaczenia dla większego obszaru (całości lub części gminy), obejmującego gruntu o różnym przeznaczeniu i należące do różnych właścicieli. Poza tym gminę nie wiąże wnioskiem właściciela i nie musi uwzględnić jego żądania (np. dlatego że jest sprzeczne z polityką przestrzenną gminy).
Wreszcie, przeszkodą może się okazać to, że grunt który chcemy przekształcić, stanowi użytek rolny I – III klasy. Takie przekształcenie dodatkowo wymaga uprzedniej zgody ministra rolnictwa wyrażanej na wniosek zainteresowanej gminy, o czym już wcześniej wspomniałem.
6. Reforma planowania przestrzennego 2023 r.
Nie bez powodu podkreślam, że mówię o obecnych przepisach. W tym momencie znajdujemy się w szczególnej sytuacji związanej z reformą w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Część nowych przepisów i zasad weszła już w życie w 2023 r. Część zmian dokona się w latach 2024 – 2025 r., między innymi dlatego, że gminom pozostawiono czas na uchwalenie planów do końca 2025 r.
Nowe przepisy istotnie zmieniają zasady, gdyż wprowadzają obowiązek objęcia planem ogólnym całego obszaru gminy oraz będą dopuszczać wydawanie decyzji o warunkach zabudowy jedynie na określonych obszarach (obszar uzupełnienia zabudowy).
Dlatego koniecznie zapoznaj się z artykułem: reforma planowania przestrzennego 2023 r.
7. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (czyli II etap)
Następnym etapem odrolnienia działki jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Wyłączeniu gruntów z produkcji polega na rozpoczęciu innego niż rolnicze użytkowanie gruntów. Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalającej na wyłączenie. Jest ono konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę albo dokonania zgłoszenia lub wykonania robót budowlanych.
Wyłączeniu podlegają użytki rolne wytworzone z gleb:
- pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
- pochodzenia organicznego, zaliczone do klas IV, IVa, IVb, V i VI,
- pozostałe użytki rolne.
Organem wydającym decyzję jest właściwy miejscowo starosta.
Istotne jest, że wyłączenie gruntu rolnego z produkcji odnosi się wyłącznie do tej części gruntu, na której rozpocznie się inne niż rolnicze użytkowanie terenu (do części zabudowanej). Ma to istotne znaczenie z punktu widzenia kosztów i opłat.
8. Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną?
A. Koszt zmiany planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy
Opłata za wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla właściciela lub użytkownika wieczystego wynosi 598 zł. Przy czym w sprawach budownictwa mieszkaniowego taka decyzja nie podlega opłacie.
B. Koszt wyłączenie gruntu z produkcji rolnej obejmuje należność i opłaty roczne
Należność to jednorazowa opłata z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji. Pomniejsza się ją o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji.
Należność uiszcza się w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego wynosi:
- I 437 175 zł, Ł i Ps I 437 175 zł
- II 378 885 zł, Ł i Ps II 361 398 zł
- IIIa 320 595 zł, Ł i Ps III 291 450 zł
- IIIb 262 305 zł
A wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego:
- IVa 204 015 zł, Ł i Ps IV 174 870 zł
- IVb 145 725 zł, Ł V 145 725 zł
- V 116 580 zł, Ps V 116 580 zł
- VI 87 435 zł, Ł i Ps VI 87 435 zł
Opłata roczna to opłata z tytułu użytkowania na cele nierolnicze, w wysokości 10% należności, uiszczana przez 10 lat. Opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do dnia 30 czerwca tego roku.
Warto odnotować, że obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego:
– do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,
– do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.
Jeszcze raz należy podkreślić, że wyłączenie gruntu odnosi się nie do całej działki, ale tylko do jej części zabudowanej, i tylko ta część jest objęta opłatą.
9. Jak długo trwa przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną?
Czas trwania procesu przekształcenia działki rolnej w działkę budowlaną będzie zależał przede wszystkim od czasu trwania I etapu przekształcenia. Drugi etap – wyłączenie gruntu rolnego z produkcji – to kwestia wydania względnie nieskomplikowanej „zerojedynkowej” decyzji administracyjnej.
O tym jak długo potrwa I etap wynika z tego, czy konieczna będzie zmiana MPZP, czy wyłącznie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, to zarówno procedura będzie prostsza, jak i szybciej można ją przeprowadzić. Ponieważ, czas trwania może się różnić w zależności od poszczególnego miasta i gminy, w tym zakresie najlepiej zasięgnąć informacji w urzędzie, w dziale zajmującym się gospodarką przestrzenną. Tak czy inaczej okres ten zajmuje często kilka miesięcy.
Warto podkreślić, że w związku wspomnianą wcześniej reformą planowania przestrzennego 2023 okres ten może się wydłużyć, gdyż wielu inwestorów decyduje się na skorzystania z tej procedury przed zmianami przepisów, przez co urzędom więcej czasu zajmie rozpoznanie spraw.
Jeżeli zmiana dokonywana jest w trybie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to należy liczyć się z czasochłonnością procesu (szacuje się że uchwalenie planu miejscowego zajmuje w miastach około 3 lata). Należy jednak przypomnieć, że (jak już wyżej wspominałem) jesteśmy w trakcie reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Reforma ma doprowadzić do objęcia planami (plan ogólny, plan miejscowy) całego obszaru gminy do końca 2025 r.
10. Jak odrolnić działkę, na której są użytki I – III klasy?
Od 24 września 2023 r. weszła w życie część regulacji związanych z reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego. Reforma ta dotyka również zasad przekształcenia działki rolnej w budowlaną.
Od 24 września 2023 r. przestał obowiązywać przepis szczególny który pozwalał na odrolnienie działki obejmującej użytki rolne klas I – III bez zgody ministra rolnictwa. Regulacja ta dotyczyła obszaru zwartej zabudowy. Był to obszar wyznaczony przez zgrupowanie przynajmniej 5 budynków (pomijając budynki wyłącznie gospodarcze) znajdujących się od siebie w odległości do 100 m oraz obwiednie 50m od zewnętrznych krawędzi budynków lub zewnętrznych granic działek.
Regulacja miała następujący sens: skoro na pewnym obszarze ukształtowała się zabudowa, to nie powinno się uniemożliwiać dalszej zabudowy lub uzależniać jej od istnienia planu lub zgody ministra.
W miejsce uchylonej regulacji ustawodawca wprowadził nową regulację, która mówi, że nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy. Obszary uzupełnienia zabudowy będą mogły zostać wskazane w nowych planach ogólnych.
Powyższe powoduje, że przez pewien czas nie będzie funkcjonować żadna regulacja wyjątkowa pozwalająca na tego rodzaju odrolnienie. To po pierwsze.
Po drugie, oznacza to przeniesienie kompetencji na rzecz władz gminy i odebranie jej ministrowi rolnictwa.
Wojciech Drapała
adwokat
Zdjęcie: Eugene Triguba
***
Czym jest ewidencja gruntów i budynków i jakie informacje zawiera?
Na terenie każdej jednostki terytorialnej znajduje się wiele różnego rodzaju nieruchomości. Stanowią one własność nie tylko osób prywatnych, ale też firm, organizacji, jednostek samorządowych czy Skarbu Państwa. Wiele z gruntów czy budynków posiada też nieunormowany status, co często utrudnia nabycie czy zagospodarowanie danej przestrzeni.
Jak zdobyć informacje na temat określonej nieruchomości? Pomocna może być w tym Ewidencja gruntów i budynków. Sprawdź, co warto wiedzieć na ten temat [Czytaj dalej…]
