Posiadanie nieruchomości zarówno w postaci lokalu mieszkalnego, domu czy gruntu jest z pewnością dobrą lokatą kapitału i zabezpieczeniem środków finansowych na przyszłość. Jednak będąc właścicielem takich dóbr, trzeba liczyć się z koniecznością uiszczania różnego rodzaju opłat, w tym podatków i zobowiązań, które mogą pojawić się np. w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Jednym z przykładów może tu być opłata adiacencka.
Co to jest i w jakich sytuacjach możemy spodziewać się konieczności powstania takiego zobowiązania? Sprawdź, co warto wiedzieć na ten temat.
Czym jest opłata adiacencka?
Opłata adiacencka to dość specyficzny rodzaj zobowiązania finansowego, które może zostać nałożone na właściciela nieruchomości, ale nie musi. Obowiązek ten, jeżeli już do niego dochodzi, dotyczy właścicieli tych nieruchomości, których wartość wzrosła np. poprzez poprawę warunków dojazdowych do posesji, w wyniku budowy drogi czy podziału działki. Opłata adiacencka stanowi określony procent od wzrostu wartości.
Aby mogło dojść do nałożenia opłaty adiacenckiej, konieczne jest formalne potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza stosowny operat szacunkowy i dokładnie analizuje aktualną wartość majątkową danego obiektu lub gruntu. Dopiero na podstawie takiej dokumentacji nakłada się odpowiednią opłatę adiacencką.
Za sam fakt nałożenia opłaty adiacenckiej odpowiada natomiast wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Wysokość zobowiązania ustala rada gminy i zawierana w stosownej uchwale.
Opłata adiacencka – kto i kiedy zobowiązany jest do jej zapłaty?
Opłatę adiacencką zobowiązani są uiścić właściciele nieruchomości, a także użytkownicy wieczyści nieruchomości, o ile wnieśli opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa.
Do nałożenia opłaty adiacenckiej i tym samym wzrostu nieruchomości nachodzi w takich sytuacjach jak:
- podział nieruchomości,
- scalenie i podział nieruchomości,
- rozbudowa infrastruktury technicznej.
Opłata adiacencka nie będzie dotyczyła nieruchomości przeznaczonych do celów rolniczych oraz leśnych.
>> Opłata planistyczna – kiedy trzeba zapłacić, a kiedy nie?
Ile wynosi opłata adiacencka?
W związku z podziałem nieruchomości i wzrostem wartości z tego tytułu rada gminy na podstawie operatu szacunkowego może ustalić opłatę adiacencką maksymalnie na poziomie 30% różnicy zaistniałej wartości nieruchomości.
Przykładowo, jeżeli przed podziałem wartość nieruchomości wynosiła 200 000 zł, a po podziale jest to 250 000 zł, różnica wartości wynosi 50 000 zł. Maksymalna wysokość opłaty adiacenckiej może stanowić w tym przypadku 15 000 zł, czyli 30% z kwoty 50 000 zł.
Jeżeli dochodzi do scalenia i podziału nieruchomości, wysokość opłaty adiacenckiej może wynieść do 50% wzrostu wartości nieruchomości. Podobnie będzie przy wzroście wartości z tytułu rozbudowy infrastruktury technicznej.
Sformułowanie to dotyczy przede wszystkim budowy:
- dróg w sąsiedztwie nieruchomości,
- przewodów lub urządzeń wodociągowych,
- instalacji ciepłowniczych, kanalizacyjnych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.
Aby jednak możliwe było nałożenie opłaty adiacenckiej z tytułu rozbudowy infrastruktury technicznej, wszelkie prace i modernizacja należy wykonać ze środków pochodzących ze Skarbu Państwa, budżetu Unii Europejskiej, jednostek samorządu terytorialnego lub źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.
Samorząd na nałożenie na właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej ma 3 lata od formalnej daty nastąpienia podziału danej nieruchomości. Stosowny organ może to zrobić, ale nie musi.
W sytuacji, gdy właściciel nieruchomości zadba o modernizację drogi czy doprowadzi elementy infrastruktury sieci do własnej nieruchomości na własny koszt, wartość jego nieruchomości również ulegnie zwiększeniu. W tym przypadku jednak nie stanowi to podstawy do nałożenia opłaty adiacenckiej.
Opłata adiacencka a sprzedaż nieruchomości
W aktualnie obowiązujących przepisach nie jest ściśle określone, kto powinien dokonać opłaty adiacenckiej w przypadku sprzedaży nieruchomości i sytuacji, gdy powstaje takie zobowiązanie.
Zwyczajowo jednak, uregulowania należności z tego tytułu dokonuje ta strona, która realnie skorzystała na wzroście wartości nieruchomości.
Kluczowy będzie tu dzień dokonania transakcji i nastąpienia wzrostu wartości, czyli podziału, scalenia działki czy dokonania określonej rozbudowy infrastruktury technicznej.
Jeżeli więc do wzrostu wartości nieruchomości doszło po sprzedaży, opłatę adiacencką powinien uiścić nabywca. Jeśli jednak do wzrostu wartości gruntu czy domu doszło przed dokonaniem sprzedaży, opłatę (jeżeli w ogóle ją naliczono) powinien uiścić sprzedający, czyli aktualny właściciel.
Opłata adiacencka – podsumowanie
Opłata adiacencka wynika ze wzrostu wartości nieruchomości w określonych przypadkach. Jednak nie zawsze zostanie naliczona. Stosowny organ ma na to 3 lata. Jeżeli w tym czasie nie dojdzie do naliczenia takiej opłaty, ulega ona przedawnieniu.
Od każdej decyzji o naliczeniu opłaty adiacenckiej można się odwołać.
Wojciech Drapała
adwokat
***
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Sposób wykonywania prawa własności nieruchomości określ i ogranicza m.in. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP, plan miejscowy) i decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (oraz inne przepisy). Zatem fakt, że jesteś właścicielem danej nieruchomości, nie oznacza jeszcze, że możesz ją zabudować lub zagospodarować w dowolny sposób.
Ograniczenia te mają zapewnić ład przestrzenny, czyli dopasowanie nowej zabudowy do tego co już istnieje na danym terenie [Czytaj dalej…]
