Kto może kupić działkę rolną?

Kto może kupić działkę rolną?

1. Grunt rolny i gospodarstwo rolne

W jednym z poprzednich artykułów omawiałem, czym jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Wspomniałem o potencjale inwestycyjnym takich działek. Napisałem też, że ograniczenia prawne odnoszą się nie tylko do samego użytkowania działek rolnych, ale również do ich kupowania i sprzedaży. Dlatego tym razem chciałbym opisać, jak i kto może kupić działkę rolną.

Głównym aktem prawnym regulującym tę kwestię jest ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Działki rolne podlegają dosyć znaczącej reglamentacji ustawowej i przyznają jednostkom państwowym (KOWR) szczególne uprawnienia.

Wedle tej ustawy nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Jak widać definicja, jest dość długa i szeroka…

Na pewno z gruntów rolnych możemy wyłączyć nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze. Jednak nawet pominięcie tej kategorii niewiele wnosi, gdyż definicja obejmuje dość szerokie spektrum przypadków. O tym, co powoduje, że nieruchomość może być wykorzystana rolniczo można by długo dywagować. Zagadnienie jest dyskusyjne i wymaga każdorazowej oceny, a czasami szczegółowej analizy.

2. Kto może kupić działkę rolną o powierzchni poniżej 0,3 ha?

Aktualnie kupno działki rolnej o powierzchni poniżej 0,3 ha użytków rolnych nie jest ograniczone prawnie w żaden sposób.

Poza wymienioną wyżej kategorią można bez ograniczeń kupować następujące działki rolne:

• będące drogami wewnętrznymi,
• z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
• niektóre nieruchomości rolne Skarbu Państwa,
• działki, których grunty oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako stawy stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości,
• działki spełniające określone warunki z ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących,

Nie są to wszystkie wyjątki, wymieniłem tylko te, najczęściej występujące.

3. Kto może kupić działkę rolną poniżej 1 ha?

Samo nabycie działki rolnej o powierzchni powyżej 0,3 ha użytków rolnych i poniżej 1 ha nie jest szczególnie ograniczone. Pomijam przy tym prawo pierwokupu i prawo nabycia KOWR, które omawiam w dalszej części artykułu.

Jednakże bardzo istotne ograniczenia wiążą się z korzystaniem z takiej działki po jej nabyciu.

Nabywca nieruchomości rolnej:

• ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 5 lat (osoba fizyczna ma obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa),
• w tym okresie nie może sprzedać nieruchomości lub oddać w posiadanie.

Na szczęście ustawodawca przewiduje wyjątki od powyższych sytuacji.

          >> Sprawdź, ile wynosi opłata adiacencka?

4. Jakie działki nie podlegają ograniczeniom?

Wyjątkami od obowiązku prowadzenia gospodarstwa i zakazu sprzedaży są następujące przypadki:
– zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej osobie bliskiej,
– nieruchomość leży w granicach miasta w dniu nabycia i ma powierzchnię poniżej 1 ha,

Nie podlega ww. obowiązkowi i zakazowi działka, która po nabyciu został objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.

Wyłączone z powyższych ograniczeń są również następujące sytuacje nabycia nieruchomości rolnej:

• przez jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, KOWR,
• w drodze dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego,
• w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego,
• nieruchomości położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym,
• od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej,
• w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi,
• w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej,
• przez zasiedzenie,
• inne sytuacje,

Nie są objęte obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego budynki mieszkalne wraz z gruntami, których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 1 ha, jeżeli są obciążone służebnością dożywotniego zamieszkiwania i użytkowania.

W określonych sytuacjach Dyrektor Generalny KOWR może udzielić zgody na sprzedaż przed upływem 5 – letniego terminu. Może to nastąpić w razie ważnego interesu nabywcy lub interesu publicznego.

Pierwokup KOWR i prawo nabycia.

5. Kto może kupić działkę rolną 1 ha i większą?

a. Zakup przez rolnika indywidualnego

Sprzedaż co do zasady tylko rolnik indywidualny (z ograniczeniem do 300 ha gospodarstwa).

b. Inne wyjątki

Do sytuacji kiedy działkę rolną może nabyć inny podmiot niż rolnik indywidualny zaliczymy następujące przypadki nabycia:

• w wyniku dziedziczenia i zapisu windykacyjnego,
• zasiedzenie,
• nabycie w związku przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku (art. 151 kc) lub nabycie w związku z wniesieniem budynku na cudzym gruncie (231 kc),
• w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego,
• poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości, podział majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz dział spadku,
• w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego,
• w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym,
• działki położonej na obszarze górniczym,
• energia jądrowa, wiatrowa, spółdzielnia produkcji rolnej,

c. Jak nabyć nieruchomość rolną na podstawie zgody KOWR?

Jeżeli nabywca lub nabywana nieruchomość nie spełnia określonych warunków (np. nie jest rolnikiem indywidualnym lub nabywa 1 ha lub więcej), nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR.

Tutaj należy omówić 2 najczęściej występujące przypadki takich nabyć (2 najbardziej typowe przypadki) (nie są to nabycie jedyne).

Pierwszy jest na wniosek zbywcy nieruchomości, jeżeli:

• wykaże że nie było możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu (lub innemu uprawnionemu),
• nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej,
• nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Drugi jest na wniosek nabywcy (osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne), jeżeli:

• posiada kwalifikacje rolnicze,
• nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
• zobowiąże się do zamieszkiwania przez 5 lat na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rolnego.

Jak widać, zakup nieruchomości rolnej o większych rozmiarach jest możliwy jedynie na potrzeby działalności rolniczej.

Brak zgody KOWR i wykup przez KOWR na żądanie zbywcy.

6. Prawo pierwokupu i prawo nabycia KOWR

Prawo pierwokupu KOWR (art. 3)

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, jeżeli:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata,
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy,

Jeżeli nie ma uprawnionego do pierwokupu albo nie skorzystał on ze swojego prawa, prawo pierwokupu przysługuje KOWR.

Wyjątki (m. in.):

• nabycie przez jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa,
• przez osobę bliską zbywcy,
• nabycie w celu powiększenia gospodarstwa rolnego nabywcy (do określonego maksimum), a nieruchomość znajduje się na terenie gminy, gdzie ma miejsce zamieszkania nabywca lub na terenie gminy sąsiedniej.

Analogiczne prawo pierwokupu przysługuje KOWR w razie sprzedaży akcji lub udziałów w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha albo zmiany lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej.
(z wyłączeniem umorzenia udziałów – art. 3a ust. 2 pkt 8)

Prawo nabycia KOWR (art. 4)

Może się zdarzyć, że potencjalny nabywca nabywa w inny sposób niż umowa kupna.
Dotyczy to nabycia w wyniku:

• zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży,
• jednostronnej czynności prawnej,
• orzeczenia sądu, organu administracji publicznej,
• innego zdarzenia prawnego, jak np. zasiedzenia nieruchomości, dziedziczenia, podziału przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego.

Wówczas KOWR przysługuje prawo nabycia za zapłatą ceny nieruchomości.

Jeżeli cena nie wynika z treści czynności prawnej, orzeczenia sądu lub organu administracji cenę ustala się na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wyłączenie prawa nabycia (m. in.):

• nabycie w celu powiększenia gospodarstwa rolnego nabywcy (do 300 ha) a nieruchomość znajduje się na terenie gminy, gdzie ma miejsce zamieszkania nabywca lub na terenie gminy sąsiedniej,
• przez osobę bliską zbywcy,
• w wyniku dziedziczenia ustawowego oraz działu spadku po dziedziczeniu ustawowym albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,
• nabycie przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego.

7. Kto może kupić działkę rolną w 2023 r.?

Wiele zmian przyniosła nowelizacja z 2023 r.

• powierzchnia użytków rolnych 0,3 ha, a nie powierzchnia działki jako takiej przy określaniu czy działka objęta jest ograniczeniami z ustawy,
• wprowadzenie terminu rocznego „ważności” zgody KOWR na zakup nieruchomości rolnej lub jej sprzedaż przed czasem,
• poszerzenie katalogu wyjątków od obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa i 5-letniego zakazu sprzedaży,
• oświadczenia składane pod rygorem odpowiedzialności karnej w większej liczbie przypadków,
• zmiana sposobu wyceny działek (uwzględnianie obciążeń ustanowionych na działce),
• poszerzenie definicji osoby bliskiej,
• złagodzenie wymogów w zakresie kwalifikacji rolniczych.

Wojciech Drapała
adwokat

Zdjęcia: roberto bernardi, Louise Cornelissen

***

Co oznacza współwłasność nieruchomości?

Własność rzeczy nieruchomej może przysługiwać więcej niż jednej osobie. I jeżeli przysługuje przynajmniej dwóm osobom, to oznacza to współwłasność nieruchomości. W artykule omawiam podstawowe zasady związane ze współwłasnością nieruchomości, jakie są prawa i obowiązki współwłaścicieli [Czytaj dalej…]