Sposób wykonywania prawa własności nieruchomości określ i ogranicza m.in. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP, plan miejscowy) i decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (oraz inne przepisy). Zatem fakt, że jesteś właścicielem danej nieruchomości nie oznacza jeszcze, że możesz ją zabudować lub zagospodarować w dowolny sposób.
Ograniczenia te mają zapewnić ład przestrzenny, czyli dopasowanie nowej zabudowy do tego co już istnieje na danym terenie (pod względem funkcjonalności, klasy gleby, występowania terenów zieleni, infrastruktury itp.).
Ma to ogromne znaczenie, ponieważ dopuszczalny sposób zabudowy determinuje potencjał inwestycyjny danej działki, jej atrakcyjność i wartość.
Dlatego warto mieć podstawową wiedzę o tej decyzji.
Decyzja o warunkach zabudowy a plan miejscowy
W zamyśle polskiego ustawodawcy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako sposób określenia przeznaczenia terenu i ustalenia warunków zabudowy miał być regułą. Praktyka pokazuje jednak, plany miejscowe wciąż nie pokrywają większości terytorium naszego kraju.
W takiej sytuacji ustalenie warunków zabudowy odbywa się w drodze decyzji administracyjnej, tj. w drodze decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Tak właśnie brzmi pełna nazwa tej instytucji prawnej.
W odróżnieniu od decyzji o warunkach zabudowy plan miejscowy ma charakter ogólny i generalny. Jest aktem prawa miejscowego, obejmuje albo cały obszar gminy, albo przynajmniej większą jej części. Co więcej, ma postać uchwały rady gminy i jego sporządzenie oraz uchwalenie odbywa się w dość złożonej procedurze (w której mogą brać udział mieszkańcy na określonych zasadach). Również zmiana planu miejscowego zasadniczo podlega tej samej procedurze. Uchwalanie planów miejscowych należy do kompetencji władz gminy i władze te mogą.
Więcej o na ten temat przeczytasz w innym moim artykule: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Natomiast decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana dla konkretnej nieruchomości, na wniosek właściciela (lub innej osoby). Postępowanie prowadzone jest w trybie kodeksu postępowania administracyjnego. Co do treści decyzji organ jest związany uwarunkowaniami wynikającymi z zasady dobrego sąsiedztwa (o czym niżej) i proceduje przy udziale stron (wnioskodawcy i ewentualnie właścicieli działek sąsiednich) w oparciu o przepisy KPA.
Kiedy wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest wydawana, gdy dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zachodzi konieczność ustalenia warunków zabudowy.
Warto dodać, że opisywane zasady są aktualne w świetle obecnie obowiązujących przepisów. W związku z reformą w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego stan prawny na przestrzeni 2023-2025 ulega zmianie. Dlatego zachęcam do zapoznania się ze zmianami, które omawiam tutaj: zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 2023-2025
Decyzja o warunkach zabudowy będzie konieczna do:
- wykonania obiektu budowlanego (np. budowa domu),
- rozbudowy obiektu budowlanego (np. dobudowanie pomieszczenia budynku),
- nadbudowy (np. dobudowanie kondygnacji budynku),
- odbudowy (np. odtworzenie stanu poprzedniego po zawaleniu się budynku),
- rozbiórki.
Decyzja o warunkach zabudowy, jak większość decyzji administracyjnych, jest indywidualnym aktem z zakresu administracji. Oznacza to, że wydawana jest dla konkretnego inwestora i w konkretnej sprawie.
Co więcej, decyzja będzie też wymagana nawet dla samej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego (w całości lub części).
Decyzja o warunkach zabudowy pomimo istnienia planu miejscowego
Zasada, że ustalenia warunków zabudowy odbywa się albo w drodze decyzji, albo w drodze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma swój wyjątek.
Ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji jest wymagane pomimo istnienia planu miejscowego, jeżeli teren jest objęty tzw. starym planem. Jest to plan uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r. (tj. pod rządami dawnej ustawy). W takiej sytuacji natomiast nie jest wymagane stosowanie zasady dobrego sąsiedztwa. O tym ważnym pojęciu mówię w dalszej części artykułu.
Kiedy nie trzeba wydawać decyzji o warunkach zabudowy?
Decyzji o warunkach zabudowy nie wydaje się, gdy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Natomiast gdy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to nie musisz występować o warunki zabudowy, gdy chcesz wykonać:
- remont,
- montaż,
- przebudowę (np. wybudowanie ściany wewnątrz budynku).
Pojęcia te należy odróżnić od budowy, rozbudowy, nadbudowy czy odbudowy – które wymagają decyzji o warunkach zabudowy (opisane wyżej). Łatwo zwrócić uwagę, że wiążą się one z większą ingerencją w budynek i jego konstrukcję i tym samym mają wpływ na ład przestrzenny. I dlatego ustawodawca objął je wymogiem decyzji o warunkach zabudowy.
Tymczasowa, jednorazowa zmiana zagospodarowania terenu (trwająca do roku) również nie wymaga decyzji o warunkach zabudowy.
Kiedy nie wydaje się warunków zabudowy – nowe przepisy 2023 r.?
Tymczasowa, jednorazowa zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części również nie wymaga warunków zabudowy.
Ponadto nowe przepisy poszerzyły katalog obiektów budowlanych, które nie wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (z pewnymi wyjątkami, np. na terenach objętych ochroną przyrody).
Należą do nich:
- oczyszczalnia ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę,
- zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3,
- ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m,
- kanalizacja kablowa,
- przydomowy taras naziemny o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2,
- przyłącza elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych, telekomunikacyjnych.
>> Sprawdź, czym różnią się od siebie opłata planistyczna, opłata adiacencka i odszkodowanie planistyczne
Kto wydaje decyzje o warunkach zabudowy?
Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy należy do zadań samorządu lokalnego (gminnego), czyli wójta, burmistrza lub prezydenta.
Oczywiście nie oznacza to, że sprawą osobiście zajmuje się wójt, burmistrz czy prezydenta, ale urząd, na czele którego stoi. W ramach zaś urzędu robi to wyspecjalizowana komórka (wydział gospodarki przestrzennej) i pracownicy o wymaganych kwalifikacjach lub uprawnieniach zawodowych.
Budowa i wykonanie robót bez wymaganej decyzji o warunkach zabudowy
W przypadku zmiany zagospodarowania terenu, czyli np. dokonania zmian w budynku takich jak wspomniana wcześniej rozbudowa czy nadbudowa bez lub wbrew decyzji o warunkach zabudowy ten sam organ może nakazać właścicielowi nieruchomości:
- wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo
- przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.
Kiedy jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
Istnienie zabudowy w sąsiedztwie
Podstawową przesłanką wydania decyzji o warunkach zabudowy jest to, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana, co pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie:
- kontynuacji funkcji,
- parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Zasady tej nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Ze zrozumiałych względów zasady tej nie stosuje się również do obiektów budowlanych takich jak np. jak linie kolejowe czy urządzenia infrastruktury technicznej.
Dostęp do drogi publicznej
Działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Przy czy należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Zasady nie stosuje się do np. do linii kolejowych czy urządzeń infrastruktury technicznej.
Uzbrojenie terenu
Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między dostawcą mediów (np. zakładem wodociągowym, zakładem energetycznym) a inwestorem.
Działka nie wymaga odrolnienia lub jest możliwa do odrolnienia
Decyzja o warunkach zabudowy jest możliwa do wydania, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
Więcej o tym zagadnieniu dowiesz się z innego mojego artykułu: przekształcenie działki rolnej na budowlaną
Brak ograniczeń wynikający z przepisów szczególnych
Przepisy prawa wprowadzają wiele ograniczeń zabudowy wynikających np. z ochrony przyrody lub ochrony terenów znajdujących się w pobliżu zabudowy wojskowej itp. Stąd wydanie warunków zabudowy w tych szczególnych sytuacjach jest niemożliwe.
Co organ sprawdza w ramach postępowania?
W ramach postępowania organ sprawdza, czy działka spełnia warunki jak uzbrojenie terenu, dostęp do drogi publicznej, a przede wszystkim, czy w sąsiedztwie działki istnieje zabudowa i jaka jest jej charakterystyka. Należy do nich m. in. funkcja zabudowy (mieszkalna jednorodzinna, mieszkalna wielorodzinna, produkcyjna, usługowa itd.), wielkość i wysokość budynków, powierzchnia zabudowy, a nawet geometria dachu). Ta charakterystyka jest punktem odniesienia do ustalenia warunków dla wnioskowanej zabudowy.
W tym celu określa się obszar analizowany. Jest to obszar wokół terenu, co do którego wnioskodawca występuje o warunki zabudowy.
Jego wielkość to co najmniej trzykrotność frontu terenu (ale nie mniej niż 50m). Przy czym front terenu to ta część granicy działki, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Obszar ten wyznacza się na mapie zasadniczej lub ewidencyjnej.
Na tak wyznaczonym terenie organ przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie m. in. gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu.
Jest to analiza urbanistyczna, która ma zapewniać ład przestrzenny. Stanowi realizację zasady dobrego sąsiedztwa, czyli dopasowania nowej zabudowy do zabudowy już istniejącej w danej okolicy.
Nowelizacja przepisów w 2023 r. wprowadziła (m. in.) zmiany:
- nie przeprowadza analizy w zakresie funkcji (bo funkcja będzie wynikała z planu ogólnego),
- zawężenie obszaru analizowanego do 200 m,
- dopuszczenie nowej zabudowy wyłączanie w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Zmiany te będą obowiązywały od momentu uchwalenia planu ogólnego w danej gminie (utraty mocy studium).
Więcej o zmianach przeczytasz w innym moim artykule: reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego 2023 r.
Co organ określa w decyzji o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy określa wymagania dla nowej zabudowy.
Wymaganie te powstają w wyniku analizy zabudowy sąsiadującej z zabudową wnioskowaną, o czym pisałem wcześniej (zasada dobrego sąsiedztwa).
Należą do nich:
- wielkość powierzchni zabudowy,
- linia zabudowy (odległość zabudowy, ściany frontowej od drogi),
- szerokość elewacji frontowej,
- wysokość budynku (wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki),
- geometria dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
Jak zaskarżyć decyzję o warunkach zabudowy?
Jak wspomniałem wyżej decyzję o warunkach zabudowy (pomijając pewne wyjątki) wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Jeżeli organ ten odmówi Ci wydania warunków zabudowy, to masz prawo złożenia odwołania do organu wyższego stopnia, którym jest samorządowe kolegium odwoławcze.
Odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia decyzji.
Warto dodać, że zaskarżyć decyzję o warunkach zabudowy może nie tylko wnioskodawca, który wystąpił o warunki zabudowy, ale i każda strona tego postępowania, np. właściciel sąsiedniej działki.
Jeżeli samorządowe kolegium odwoławcze podtrzyma decyzję, stronie przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Z kolei w razie oddalenia skargi możliwe jest złożenie skargi kasacyjnej do NSA, który jest drugą instancją w postępowaniu sądowoadministracyjnym.
Kto może złożyć wniosek o warunki zabudowy?
W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Co więcej, jeden wnioskodawca może wystąpić o kilka decyzji naraz.
Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (nie powoduje ingerencji w cudze prawo własności).
Dzięki temu właściciel może uzyskać zgodę na kilka wariantów zabudowy. Takie samo uprawnienie ma również potencjalny nabywca działki oraz jakakolwiek inna osoba.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby
Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.
Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.
Jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku?
Do wniosku o wydanie warunków zabudowy należy załączyć:
- mapę zasadniczą lub mapę ewidencyjną obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, i obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać,
- dowód uiszczenia opłaty.
Wniosek można złożyć przez pełnomocnika. Wówczas należy dołączyć pełnomocnictwo wraz z opłatą skarbową w wysokości 17 zł.
Co powinien zawierać wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinien zawierać:
- określenie granic terenu objętego wnioskiem,
- charakterystykę inwestycji, obejmującą:
- określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków
- określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
- określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko
Wniosek składa się na formularzu urzędowym określonym w rozporządzeniu ministra budownictwa.
Jaka jest opłata za wniosek o wydanie warunków zabudowy?
Za wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego terenu, którego wniosek dotyczy ponosi się opłatę w wysokości 598 zł. Decyzja w sprawie zabudowy mieszkaniowej jest zwolniona z opłaty.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na rzecz innej osoby to wydatek w wysokości 56 zł.
Ile się czeka na wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Czas trwania postępowania o wydanie warunków zabudowy zazwyczaj zajmował do kilku miesięcy w przypadku inwestycji typu zabudowa jednorodzinna.
Okres rozpoznawania sprawy będzie się jednak różnił w zależności od kilku czynników. Jednym z nich jest stopień zawiłości danej sprawy, innym – obłożenie sprawami w danym urzędzie i sprawność danego urzędu. Należy mieć na względzie, że średni czas trwania postępowania może się wydłużyć w najbliższych miesiącach z uwagi na zmiany przepisów.
Do czasu uchwalenia planów ogólnych w gminach (gminy mają czas do końca 2025 r.) będzie można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na starych zasadach, co będzie korzystniejsze dla inwestorów. Dlatego wielu inwestorów decyduje się na złożenie wniosków teraz, przez co następuje większe obłożenie sprawami w urzędach i dużej trwa ich rozpatrzenie.
Na jaki okres wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy?
W świetle obecnie obowiązujących przepisów decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa.
Wygasa dopiero, gdy:
- inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,
- dla danego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, chyba że została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
Pierwsza przesłanka zapobiega sytuacji, że w obiegu prawnym funkcjonują ze sobą 2 w rzeczywistości sprzeczne decyzje. Np. ja jako właściciel uzyskujesz pozwolenie na budowę na określonych warunkach a inna osoba (która też wcześniej otrzymała wz) dalej dysponuje warunkami zabudowy.
Druga przesłanka stanowi o „nadrzędności” planu miejscowego, który nad uprzednio uzyskaną decyzją o warunkach zabudowy. Przed tą nadrzędnością chroni uzyskanie pozwolenia na budowę.
Zmiany związane z reformą 2023 r.: decyzja o warunkach zabudowy będzie wygasać po upływie 5 lat od kiedy stała się prawomocna.
Decyzja o warunkach zabudowy a pozwolenie na budowę
Decyzję o warunkach zabudowy należy odróżnić od pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną wymaganą dla określonych inwestycji niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy. Nie ma możliwości wydania pozwolenia na budowę bez decyzji o warunkach zabudowy lub planu miejscowego.
W trakcie tego postępowania o pozwolenie na budowę starosta sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy (planem miejscowym) oraz z projektem budowlanym.
Decyzja o warunkach zabudowy określa przeznaczenie terenu, parametry zabudowy, natomiast pozwolenie na budową zezwala na na realizację konkretnie określonego zamierzenia budowlanego.
Jak zatem widać, pozwolenie na budowę różni się od decyzji o warunkach przede wszystkim stopniem uszczegółowienia planowanej inwestycji budowlanej.
Zmiany w latach 2023-2025
Jak sygnalizowałem wcześniej, w latach 2023 – 2025 zmieniają się niektóre reguły dotyczące wydawania warunków zabudowy.
Oto niektóre z nich:
- wprowadzenie 5-letniego terminu obowiązywania decyzji
Przepis wchodzi w życie 1 stycznia 2026 r., uzyskanie przez decyzję prawomocności do końca 2025 r. spowoduje, że nie obejmie jej zmiana, - wydawanie decyzji w sprawach nowych obiektów budowlanych tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy (natomiast np. nadbudowa czy rozbudowa już istniejącego obiektu będzie możliwa poza tymi obszarami),
- obszar analizowany na potrzeby decyzji o warunkach zabudowy ograniczy się do najbliższego sąsiedztwa, tj. do 200 m,
- warunki zabudowy dla instalacji fotowoltaicznych i innych instalacji OZE będzie określał wyłącznie plan miejscowy,
- zniesienie wymogu ustalenia warunków zabudowy dla niektórych obiektów.
Zmiany 2023 omawiam szerzej w tym artykule.
Wojciech Drapała
adwokat
Zdjęcia: Angela Compagnone, MART PRODUCTION
***
Co to jest księga wieczysta i jakie informacje można z niej uzyskać?
W związku z zakupem czy wynajmem mieszkania, lokalu, budynku lub gruntu nieodłącznym tematem jest księga wieczysta. Choć zagadnienie to niektórym brzmi dość tajemniczo, w rzeczywistości nie stanowi niczego skomplikowanego. Natomiast uzyskanie danych z tego typu dokumentacji jest niezwykle przydatne. Pozwala poznać m.in. stan prawny nieruchomości, parametry nabywanej nieruchomości i ustrzec się przed próbą oszustwa.
Sprawdź, czym dokładnie jest księga wieczysta, jakich informacji można się z niej dowiedzieć i jak sprawdzić zapisy zawarte w tym dokumencie [Czytaj dalej…]
