Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego tworzony przez władze gminy (władze miasta) to akt prawny tworzony na szczeblu gminy. W sposób wiążący określa przeznaczenie terenu, sposób zagospodarowania terenu, zasady kształtowania zabudowy itp.
Stanowi jeden z elementów systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego, obok innych elementów, jakimi są:
- studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (jeszcze funkcjonujących w gminach),
- plan ogólny (wprowadzane w gminach w związku z reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego 2023 r.),
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Czemu służy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Kompetencje z zakresu polityki przestrzennej na szczeblu lokalnym należą do zadań własnych władz gminy (miasta). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest zaś jednym z instrumentów realizacji tej polityki.
Polityka przestrzenna i uchwalanie planów miejscowych służyć ma zapewnieniu ładu przestrzennego.
Ma to na celu lokalizowaniu w tej samej okolicy obiektów budowlanych o kolidujących ze sobą funkcjach (np. obszary przemysłowe i obszary mieszkaniowe), pozwala zaplanować infrastrukturę i przestrzeń publiczną oraz zapewnia ochronę środowiska itp.
Waży różne dobra i interesy – ochrona środowiska, interes prywatny, lokalizuje inwestycje publiczne.
Dlaczego należy znać zapisy planu miejscowego?
Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego, źródłem prawa powszechnie obowiązującego, ma charakter wiążący, dotyczy każdorazowego właściciela.
Plan miejscowy mówi co można wybudować w danymi miejscu i jakie warunki musi spełniać ta zabudowa. Ogranicza sposób wykonywania prawa własności, przez co determinuje potencjał nieruchomości.
Dlatego nabycie nieruchomości zawsze musi być poprzedzone zbadaniem, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowanie przestrzennego. A jeżeli tak, to co wynika z jego treści dla konkretnej nieruchomości.
Z tych samych powodów właściciel działki powinien monitorować proces uchwalania lub zmiany planu miejscowego.
>> Sprawdź, ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną?
Co się określa w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?
W planie miejscowym następuje ustalenie przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy
Cześć graficzna planu miejscowego zawiera linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Przykładowo: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, tereny produkcyjne, tereny usług itp.
Plan określa zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, które obejmują:
- maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy,
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej,
- maksymalny udział powierzchni zabudowy,
- maksymalną wysokość zabudowy,
- minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do parkowania,
Ponadto wskazuje linie zabudowy i gabaryty obiektów.
Plan miejscowy zawiera także szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy, stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę planistyczną oraz zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej.
Co opcjonalnie może zawierać plan miejscowy?
Opcjonalnie plan miejscowy może zawierać:
- granice terenów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego,
- sposób usytuowania obiektów budowlanych, kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów,
- minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych,
- maksymalną intensywność zabudowy,
- maksymalną liczbę miejsc do parkowania,
- linie zabudowy dla kondygnacji podziemnych.
Podkreślam, że zapisy te dotyczą nowych planów miejscowych (tj. planów miejscowych po reformie 2023 r.).
Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i decyzja o warunkach zabudowy
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu określa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Natomiast lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Dla jakich inwestycji miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest obligatoryjny?
Niektóre inwestycje mogą być realizowane tylko na podstawie planu miejscowego. Nie ma możliwości zrealizowania ich w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy.
Dotyczy to:
a. obiektów handlu wielkopowierzchniowego,
b. niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii lokalizowanych na:
- użytkach rolnych klasy I-III i gruntach leśnych,
- użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,
- na gruntach pozostałych, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW.
Zasada wymieniona w punkcie b. zacznie obowiązywać po wygaśnięciu studium w danej gminie. Dodam, że studnia wygasają najpóźniej do końca 2025 r.
Jak ustalić czy dla danej działki obowiązuje plan miejscowy?
Pierwszymi źródłami, z których korzystam, aby sprawdzić czy dana działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jest strona internetowa danej gminy oraz geoportale. Ewentualnie można wesprzeć się kontaktem telefonicznym lub mailowym z pracownikiem gminy.
Oczywiście tego rodzaju informacje nie są wiążące i nie zawsze są aktualne lub dokładne, o czym wielokrotnie się przekonałem.
Dlatego dla bezpieczeństwa prawnego lub w razie wątpliwości warto zasięgnąć informacji pewnej. Dokumentem, który to zapewnia, jest zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydawane przez właściwą gminę.
Każdy (nie tylko właściciel) ma prawo wglądu do planu ogólnego lub planu miejscowego. Może też otrzymać z nich wypis i wyrys.
Watro dodać, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi rejestr uchwał w sprawie uchwalenia lub zmiany planu ogólnego i planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzi materiały z nimi związane.
Jak zaskarżyć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Istotne naruszenie zasad sporządzania planu ogólnego lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części.
Kompetencje do zaskarżenia planu miejscowego ma wojewoda. Prawomocne rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody stwierdzające nieważność uchwały w sprawie planu ogólnego lub planu miejscowego ma istotne skutki. Powoduje, że należy powtórzyć czynności w ramach procedury sporządzania i uchwalania planu.
Inne podmioty również mogą zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. Ma to uprawnienie każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie został naruszony uchwałą o planie miejscowym lub planie ogólnym
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a studium
Jak wcześniej wspomniałem, od 2023 r. ustawodawca wprowadza reformę systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Nowy system ma się opierać o następujące akty: plany ogólne, plany miejscowe i strategie rozwoju gminy.
Zastąpione zostaną systemem opierający się o plany miejscowe i studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Z uwagi na to, że reforma jest w fazie przejściowej studia w wielu gminach wciąż będą funkcjonować przez jakiś czas. Dlatego warto je omówić.
Studium określa politykę przestrzenną gminy. Studium nie jest aktem prawa miejscowego i przez to jego ustalenia nie wiążą właścicieli. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (a właściwie raczej były).
Wprowadzenie studium było etapem poprzedzającym wprowadzenie planu miejscowego.
Warto dodać, że sporządzenie studium również odbywało się w podobnej procedurze co sporządzenie planu miejscowego. Tę procedurę omawiam w dalszej części artykułu.
Studium określa w szczególności kierunki:
- zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów,
- rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej,
- i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny przeznaczone pod zabudowę oraz tereny wyłączone spod zabudowy,
Oraz obszary, na których:
- rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu lokalnym,
- obowiązkowe jest sporządzenie planu miejscowego, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a także obszary przestrzeni publicznej,
- gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
Jak powstaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Aktualna procedura uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dość złożona i wieloetapowa.
Składają się na nią następujące kroki:
W pierwszej kolejności rada gminy wydaje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego.
Następnie wójt, burmistrz albo prezydent miasta:
- ogłasza o podjęciu uchwały, określając sposoby i miejsce składania wniosków do projektu planu miejscowego oraz termin ich składania,
- zawiadamia o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania projektu planu miejscowego, określając termin składania wniosków do projektu planu miejscowego,
- sporządza projekt planu miejscowego wraz z uzasadnieniem oraz prognozą oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana,
- występuje o opinie o projekcie planu miejscowego i uzgodnienia projektu planu miejscowego oraz wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień,
- ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych i je przeprowadza konsultacje społeczne, a następnie wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego wynikające z tych konsultacji,
- w niezbędnym zakresie ponawia wyżej wymienione czynności,
- przedstawia radzie gminy projekt planu miejscowego i raport podsumowujący przebieg konsultacji społecznych, zawierający w szczególności wykaz zgłoszonych uwag wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem oraz protokoły z czynności przeprowadzonych w ramach konsultacji,
- Jeżeli rada gminy stwierdzi konieczność dokonania zmian w przedstawionym do uchwalenia projekcie planu miejscowego, ponawia je się w niezbędnym zakresie.
Plan miejscowy uchwala rada gminy po stwierdzeniu zgodności z ustaleniami planu ogólnego.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia uchwałę wojewodzie wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi.
Jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Zmiana planu ogólnego lub planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim są one uchwalane. Oznacza to, że zasadniczo musi być przeprocedowana zgodnie z wyżej wskazanym opisem.
Nowe przepisy wprowadzają ułatwienia w zakresie zmian w planach miejscowych, jeżeli zmiany nie są szczególnie ingerującą. Ułatwienia polegają na rezygnacji ze skrócenia terminów i niektórych form konsultacji społecznych.
W mojej ocenie największe szanse na uwzględnienie swoich postulatów właściciel ma trakcie w procedury uchwalania planu uruchamianej przez gminę. Dlatego bardzo ważny jest aktywny udział i zaangażowanie w trakcie tego postępowania.
Plan miejscowy a plan ogólny i reforma 2023 r.
Od 23 września 2023 r. obowiązuje w Polsce część regulacji związanej z reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego. Do porządku prawnego wprowadzono nowy instrument – plan ogólny (obok planu miejscowego). Jednocześnie ustawodawca usunął z tego systemu studium.
Uchwalenie planu ogólnego jest dla gmin obligatoryjne. Jego wprowadzenia we wszystkich gminach ma nastąpić do końca 2025 r.
Ma być to dokument zwięzły i zawierający niewiele ustaleń. Ma stanowić ramy dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy z kolei zawiera ustalenia uszczegóławiające i musi być zgodny z planem ogólnym.
Plan ogólny ma wskazywać strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne. Standardy urbanistyczne to m. in. maksymalne parametry w zakresie intensywności zabudowy, minimalne parametry w zakresie udziału powierzchni biologicznie czynnej itp.
Plan ogólny fakultatywnie będzie określał obszary uzupełnienia zabudowy. Na tych obszarach będzie można wydawać decyzje o warunkach zabudowy dla nowych obiektów (w ramach zasady dobrego sąsiedztwa). Ponadto będzie mógł wskazywać obszary zabudowy śródmiejskiej i standardy dostępności infrastruktury społecznej. Te ostatnie określają dostęp do szkoły podstawowej i dostęp do obszarów zieleni publicznej.
Plan ogólny będzie musiał uwzględniać długoterminową strategię rozwoju gminy. Długoterminowa strategia rozwoju będzie w gminie dokumentem obowiązkowym.
Plan ogólny, tak samo jak plan miejscowy również będzie miał moc aktu prawa powszechnie obowiązującego.
Natomiast decyzje o warunkach zabudowy dla nowych obiektów będą wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planach ogólnych. Zmiana ta wejdzie w życie 1 stycznia 2026 r.
Więcej o reformie będą pisał w kolejnym artykule.
Wojciech Drapała
adwokat
Zdjęcia: Ivan Bandura, Egor Komarov
***
Zniesienie współwłasności nieruchomości
W poprzednim artykule omawiałem zagadnienie współwłasności nieruchomości. Wskazałem, że przepisy szczegółowo regulują kwestie praw i obowiązków współwłaścicieli oraz zasad zarządu rzeczą wspólną.
W praktyce może się jednak okazać, że współwłaściciele lub jeden z nich nie jest zainteresowany wspólną własnością z inną osobą. To może wynikać z faktu, że właściciele nie zgadzają się co do sposobu wykorzystania nieruchomości w jeden określony sposób. Współkorzystanie mogą komplikować również konflikty personalne [Czytaj dalej…]
