Osoby będące właścicielami nieruchomości zgodnie z obowiązującym prawem zobligowane są do płacenia podatków z tego tytułu. Jednak nie zawsze są to jedyne opłaty związane z faktem posiadania np. gruntu czy domu lub uzyskiwania przychodu z najmu lub dzierżawy. Niekiedy może pojawić się dodatkowe zobowiązanie, jakim jest opłata planistyczna.
Czym jest ten rodzaj opłaty, w jaki sposób działa i kiedy jesteśmy zobowiązani do jej uiszczenia?
Czym jest opłata planistyczna?
Opłata planistyczna określana bywa również jako renta planistyczna. To rodzaj zobowiązania finansowego względem gminy lub miasta ściśle związany z wartością danej nieruchomości. Choć wydawałoby się, że na aspekt wartości wpływa najczęściej stan nieruchomości, wykonana termomodernizacja, remonty czy unowocześnienia, to wpływ na kwestie wartości danego gruntu czy obiektu mają także czynniki zewnętrzne. Wśród nich w kontekście opłaty planistycznej na szczególną uwagę zasługuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to uchwała rady miasta lub rady gminy, w której określony jest sposób zagospodarowania poszczególnych terenów i ich przeznaczenie. To m.in. postanowienia dotyczące rodzaju obiektów, które można wybudować na danej działce, ich dopuszczalna wielkość i wysokość, możliwy dojazd czy inwestycje, jakie mogą powstać w sąsiedztwie. Jeżeli wskutek uchwalenia MPZP lub zmiany MPZP wartość określonej nieruchomości wzrośnie, to przy sprzedaży takiej nieruchomości powstaje obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty planistycznej.
Wzrost i spadek wartości nieruchomości a opłata planistyczna
W wyniku zmian dokonanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego może dojść zarówno do wzrostu wartości danej nieruchomości (wówczas powstaje obowiązek uiszczenia stosownej opłaty planistycznej), jak i spadku wartości. W tej drugiej sytuacji właściciel gruntu lub obiektu może domagać się odszkodowania od miasta lub gminy.
Niejednokrotnie zdarza się, że właściciele (lub użytkownicy wieczyści) w obrębie miasta lub gminy posiadają rozległe grunty czy duże nieruchomości, które w wyniku zmian w MPZP ulegną istotnemu zwiększeniu wartości.
Oznacza to również duże kwoty do zapłaty w związku z powstałym obowiązkiem uiszczenia opłaty planistycznej. Nie zawsze jednak będzie to powód do niepokoju. Nie każdy właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości objętych opłatą planistyczną będzie zobowiązany do jej zapłacenia.
Opłata planistyczna – kiedy trzeba zapłacić, a kiedy nie?
Opłata od wzrostu wartości nieruchomości, czyli opłata planistyczna pobierana jest w przypadku sprzedaży danej nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie MPZP, z powodu którego wzrosła wartość tej nieruchomości.
Jeżeli właściciel (lub użytkownik wieczysty) zdecyduje się na sprzedaż po 5 latach, nie zachodzi obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej.
Zobowiązanym do uiszczenia opłaty planistycznej jest właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty) zbywanej nieruchomości. Teoretycznie zobowiązanie to może dotyczyć zarówno gruntu, domu, lokalu, jak i mieszkania. Jednak w praktyce dotyczy zwykle gruntów.
Warto wiedzieć, że opłata planistyczna jest naliczana w sytuacji odpłatnego zbycia danej nieruchomości. Zatem w przypadku darowizny działki czy określonej nieruchomości niezależnie od czasu, który upłynął od zmian w MPZP, opłata planistyczna nie powinna być naliczana.
>> Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?
Ile wynosi opłata planistyczna?
Opłata planistyczna jest jednorazowa i zależna od różnicy pomiędzy wartością danej nieruchomości przed uchwaleniem zmian w MPZP a nowym MPZP. Opłaty tej nie dzieli się na raty i w przypadku sprzedaży w nieruchomości przed upływem 5 lat, powinna być uiszczona w całkowitej sumie.
Podstawą dla obliczenia renty planistycznej jest procent wzrostu wartości nieruchomości określony w MPZP uchwalonym lub zmienionym przez właściwą jednostkę samorządową. Stawka ta nie może być jednocześnie wyższa niż 30%.
Przykładowo, jeżeli wartość określonej nieruchomości wzrosła o 20 000 zł, a MPZP ustalił maksymalną wysokość opłaty planistycznej, właściciel będzie miał obowiązek zapłacić 6 000 zł.
Jak ustala się wysokość opłaty planistycznej w konkretnym przypadku?
Ustalenie wysokości opłaty planistycznej w konkretnym przypadku odbywa się w drodze postępowania administracyjnego, które kończy wydanie decyzji administracyjnej. Organ wszczyna postępowanie z urzędu w razie sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia lub zmiany MPZP. Decyzję o ustaleniu wysokości opłaty planistycznej wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Ustalenia należnej kwoty dokonuje rzeczoznawca majątkowy.
Od decyzji można odwołać się w ciągu 14 dni, jeżeli właściciel nieruchomości uzna, iż organ naliczył opłatę planistyczną w sposób niewłaściwy. Oczywiście jeszcze przed samym wydaniem decyzji właściciel (użytkownik wieczysty) może ustosunkować się do całokształtu zebranego materiału i przedstawić własne zastrzeżenia do wyceny rzeczoznawcy.
Natomiast na decyzję ostateczną (organu wyższego rzędu) przysługuje skarga do sądu administracyjnego.
Opłata planistyczna a opłata adiacencka i odszkodowanie planistyczne
Swoistym przeciwieństwem opłaty planistycznej jest odszkodowanie planistyczne na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego.
Uprawnienie do odszkodowania powstaje gdy wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości ulega obniżeniu. Wówczas właściciel, który ją sprzedaje, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości działki. Takie roszczenia można zgłaszać do gminy w terminie 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego.
Opłatę planistyczną myli się czasami z opłatą adiacencką, jednak w świetle prawa są to różne opłaty.
Opłata adiacencka powstaje również, gdy wzrośnie wartość nieruchomości, ale w wyniku podziału nieruchomości, scalenia nieruchomości lub rozbudowy infrastruktury technicznej
Opłata planistyczna – podsumowanie
Opłata planistyczna dotyczy wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianami w MPZP. Obejmuje przede wszystkim grunty.
Jest to jednorazowa i obowiązkowa opłata. Powstaje w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowo uchwalonego lub zmienionego MPZP.
Opłacie planistycznej nie podlega jednak darowizna i sprzedaż dokonana po upływie okresu 5 lat od zmian w MPZP. Chcąc uniknąć opłat, warto zatem zaczekać.
Wojciech Drapała
adwokat
***
Przekształcenie działki rolnej na budowlaną
Z uwagi na małą podaż działek typowo budowlanych przekształcenie działki rolnej na budowlaną od pewnego czasu jest przedmiotem zainteresowania inwestorów.
I bardzo słusznie, ponieważ działki rolne są wciąż atrakcyjne cenowo, a – wbrew obiegowej opinii – dopuszczalne jest realizowanie zamierzeń budowlanych na tego rodzaju gruntach, po spełnieniu określonych warunków. Spełnienie ich możemy określić jako przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną [Czytaj dalej]
