W związku z zakupem czy wynajmem mieszkania, lokalu, budynku lub gruntu nieodłącznym tematem jest księga wieczysta. Choć zagadnienie to niektórym brzmi dość tajemniczo, w rzeczywistości nie stanowi niczego skomplikowanego. Natomiast uzyskanie danych z tego typu dokumentacji jest niezwykle przydatne. Pozwala poznać m.in. stan prawny nieruchomości, parametry nabywanej nieruchomości i ustrzec się przed próbą oszustwa. Sprawdź, czym dokładnie jest księga wieczysta, jakich informacji można się z niej dowiedzieć i jak sprawdzić zapisy zawarte w tym dokumencie.
Czym jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to charakterystyczny rodzaj rejestru publicznego, w którym zawarte są zapisy dotyczące stanu prawnego danej nieruchomości. To rodzaj instytucji wspólny i jednolity dla polskiego systemu prawnego, choć w wielu krajach może być zorganizowany w odmienny sposób.
Księgi wieczyste zawierają stan prawny domów, mieszkań, lokali, wszelkich budynków, działek budowlanych i innych gruntów.
Jakim zasadom podlegają księgi wieczyste?
Instytucja ksiąg wieczystych funkcjonuje na podstawie kilku zasad. Główne z nich to:
- formalna jawność danych – z treścią księgi wieczystej ma prawo zapoznać się każdy. Z tej zasady wyłączone są jednak akta księgi, do których dostęp ma wyłącznie notariusz lub osoba mająca interes prawny,
- domniemanie zgodności z ze stanem prawnym – jeżeli nie zostanie udowodnione nic innego, przyjmuje się za pewne, że stan prawny odnotowany w księdze wieczystej zgadza się ze stanem rzeczywistym. Wszelkie niezgodności w zakresie prawa mogą być zmienione jedynie na drodze postępowania cywilnego,
- rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w przypadku rozbieżności zapisu w księdze ze stanem rzeczywistym, sprawę rozstrzyga się na korzyść osoby widniejącej w księdze wieczystej. Mowa tu o czynności prawnej i nabyciu prawa własności danej nieruchomości,
- pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe, które wpisane zostały do księgi wieczystej. Mają pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi do księgi.
>> Jakie prawa i obowiązki wynikają ze współwłasności nieruchomości?
Struktura księgi wieczystej i poszczególne działy
Księga wieczysta składa się z 4 działów:
- dział I – zawiera oznaczenia nieruchomości (m. in. dokładne położenie i numer działki, powierzchnia) i wpisy praw związanych z ich własnością (np. wskazanie, że z praweł własności lokalu wiąże się określony udział w częściach wspólnych budynku),
- dział II – to wpisy dotyczące własności oraz użytkowania wieczystego (m. in. określenie właściciela lub współwłaścicieli),
- dział III – zawarte są w nim wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (poza hipotekami), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniu wieczystym, a także wpisy innych praw i roszczeń poza roszczeniami związanymi z hipotekami. Przykładowo w tym miejscu może być wskazane prawo użytkowania gruntu na rzecz określonej osoby trzeciej.
- dział IV – są to wpisy dotyczące hipotek. W dziale tym znajdziemy informację, czy dana nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.
Niejednokrotnie w przypadku nieruchomości właściciele, jak i uprawnienia co do zarządzania nieruchomością zmieniają się na przestrzeni lat dość dynamicznie. Zorganizowanie księgi wieczystej z powyższym podziałem znacznie umożliwia uporządkowanie informacji i ułatwia ich odnalezienie.
Jak uzyskać informacje o nieruchomości zawarte w księdze wieczystej?
Dane zawarte w księdze wieczystej można sprawdzić online na stronie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Można je również sprawdzić w sądzie rejonowym właściwym dla lokalizacji danej nieruchomości.
Jeżeli potrzebujemy odpisu z księgi wieczystej, wystarczy złożyć wniosek i wybrać rodzaj potrzebnego dokumentu. Ponadto wskazać należy formę dostarczenia, dokonać opłaty, a następnie pobrać lub czekać na przesłanie dokumentu pocztą. Wniosek można również złożyć online.
W jakiej formie można uzyskać informacje zawarte w księgach wieczystych?
Dane w formie urzędowej na temat interesującej nas nieruchomości można uzyskać pod czterema postaciami. Może to być:
- odpis zwykły księgi wieczystej przedstawiający ostatni wpis zamieszczony w księdze wieczystej oraz wzmianki o wnioskach, ewentualnych skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, wniesionych apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczętych postępowaniach z urzędu,
- odpis zupełny księgi wieczystej – zawiera ten sam zakres co odpis zwykły, ale poszerzony jest o wpisy, które uległy wykreśleniu,
- wyciąg z księgi wieczystej – przedstawia ostatni stan wpisów w określonych działach i wzmianki o wszelkich wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, wniesionych apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu,
- zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej – zawiera informację o zamknięciu księgi wraz z jej numerem.
Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?
Choć jest to wskazane, nie każda nieruchomość posiada księgę wieczystą. Jednak stając się nabywcą takiej nieruchomości, warto ją założyć. W zależności od wartości czy wielkości nieruchomości koszt założenia księgi wieczystej będzie wynosił od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Jednak takie działanie niesie ze sobą szereg korzyści. Właściciel zyskuje:
- ochronę prawną i oficjalne potwierdzenie własności gruntu lub budynku,
- bezpieczeństwo transakcji dokonywanych w przyszłości, takich jak sprzedaż, darowizna czy hipoteka,
- uniknięcie sporów z osobami roszczącymi sobie prawo do nieruchomości,
- monitorowanie zmian – dopisywanie dłużników czy ograniczenia użytkowania.
Księga wieczysta — podsumowanie
Księga wieczysta to bez wątpienia jeden z najważniejszych dokumentów związany z nieruchomościami, którego zapisy warto znać.
W przypadku wszelkich sporów i transakcji związanych z nabyciem lub sprzedażą nieruchomości to właśnie księga wieczysta stanowi wiarygodne źródło informacji o stanie prawnym przedmiotu umowy.
W sytuacji, gdy dana nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, warto złożyć wniosek o jej założenie.
Wojciech Drapała
adwokat
***
Reforma planowania przestrzennego 2023
W dniu 24 września 2023 r. weszła w życie część dużej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Do końca 2025 r. wejdą w życie dalsze zmiany (objęte na razie vacatio legis). W tym czasie gminy będę uchwalać obligatoryjne plany ogólne. W rezultacie cały obszar gminy będą pokrywały plany ogólne lub plany miejscowe, a decyzje o warunkach zabudowy będą stosowane jedynie wyjątkowo [Czytaj dalej…]
