Własność rzeczy nieruchomej może przysługiwać więcej niż jednej osobie. I jeżeli przysługuje przynajmniej dwóm osobom, to oznacza to współwłasność nieruchomości. W artykule omawiam podstawowe zasady związane ze współwłasnością nieruchomości, jakie są prawa i obowiązki współwłaścicieli.
Współwłasność nieruchomości – łączna albo ułamkowa
Z punktu widzenia zasad rządzących współwłasnością nieruchomości istotne jest w jaki sposób powstała. Współwłasność nieruchomości może powstać w wyniku nabycia do wspólnego majątku przez małżonków (wspólność ustawowa). Tego rodzaju współwłasność zaliczamy do współwłasności łącznej. Jest to współwłasność bezudziałowa. Jest to majątek prawnie wyodrębniony, ale współwłaścicielom nie przysługuje prawo rozporządzania swoimi prawami do majątku wspólnego i nie mogą wyzbyć się ich na rzecz osób trzecich.
Taka współwłasność trwa do czasu ustania stosunku osobistego, z którego wynika, czyli np. do czasu ustania małżeństwa (do czasu ustania wspólności majątkowej małżeńskiej). Dopiero po ustaniu stosunku osobistego, z którego wynika, możliwe jest zniesienie współwłasności, podział i np. sprzedaż udziału innej osobie. Jak widać tego rodzaju współwłasność nie ma samodzielnego charakteru i zawsze jest powiązana (jest podporządkowana) jakiemuś stosunkowi osobistemu. Taki sam rodzaj współwłasności istnieje np. w umowie spółki cywilnej.
Współwłasność może powstać w inny sposób, np. w drodze dziedziczenia udziałów w majątku po zmarłym lub w wyniku zakupu przez co najmniej dwie osoby. Tym drugim rodzajem współwłasności jest współwłasność ułamkowa. Ma ona charakter udziałowy, tzn. że każdemu współwłaścicielowi przysługuje określony udział w prawie (np. 1/2, 1/5), którym można rozporządzać (sprzedawać, darować, obciążyć hipoteką itp.). Może to być np. współwłasność gruntu, budynku czy lokalu zakupionego wspólnie. Najczęściej powstaje w wyniku dziedziczenia lub w drodze umowy.
W tym artykule skupiam się na współwłasności udziałowej (czyli pomijam współwłasność małżeńską).
Prawa wynikające ze współwłasności nieruchomości
Przede wszystkim każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody innych współwłaścicieli. Przez rozporządzenie należy rozumieć np. sprzedaż udziału, darowiznę udziału czy obciążenie go hipoteką.
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że np. w przypadku współwłasności mieszkania może w nim mieszkać każdy ze współwłaścicieli.
Korzystanie z rzeczy polega na pobieraniu z niej pożytków, a pożytkiem jest np. czynsz z najmu. Zatem jeżeli mieszkanie jest wynajęte osobie trzeciej, to współwłaścicielowi przysługuje prawo do odpowiedniej części czynszu. Z kolei wysokość pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej przypada współwłaścicielom stosownie do ich udziałów.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Obowiązki wynikające ze współwłasności
W takim samym stosunku (do wielkości udziałów) współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością wspólną. Do tej kategorii zaliczymy różne obowiązki i koszty wynikające z korzystania z nieruchomości, np.:
- opłaty eksploatacyjne na rzecz wspólnoty mieszkaniowej w przypadku mieszkania,
- ponoszenie podatków od nieruchomości,
- koszty przeglądów technicznych,
- wydatki na remonty,
Współwłasność nieruchomości a zarząd rzeczą wspólną
Jak wyżej wspomniałem, każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Zarząd rzeczą wspólną jest pojęciem szerokim i niezdefiniowanym przez przepisy. Należy przez niego rozumieć czynności faktyczne i czynności prawne, w tym czynności urzędowe, które dotyczą rzeczy. Obejmują sferę rozporządzania, utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy.
Do czynności faktycznych możemy zaliczyć np. remont lub rozbudowę budynku, a do czynności prawnych zaliczymy zawarcie umowy najmu rzeczy czy zaciągnięcie zobowiązania pieniężnego. Z kolei czynności urzędowe to np. złożenie wniosku o pozwolenie budowlane, wniosku o warunki zabudowy gruntu, dokonywanie przeglądów technicznych rzeczy.
>> Jak uzyskać informacje o nieruchomości zawarte w księdze wieczystej?
Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd
W toku wspólnego używania rzeczy pomiędzy współwłaścicielami mogą pojawić się rozbieżności co do sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Współwłaściciele mogą różnić się co do bardzo szerokiego spektrum decyzji i czynności, np.
- wspólną rzecz wynajmować (lub komu wynająć) czy korzystać z niej na własne potrzeby?
- ponieść nakłady inwestycyjne na nieruchomość, a jeżeli tak, to w jakim zakresie i w jakiej wysokości?
- zmienić przeznaczenie lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy?
- czy dokonać zabudowy gruntu?
Dlatego przepisy rozróżniają czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Jednocześnie przepisy wprowadzają zasadę, że dla dokonania tych pierwszych wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli. Z kolei dla pozostałej kategorii wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy czym większość oblicza się stosownie do wielkości udziałów.
Gdy mamy dwóch współwłaścicieli do dokonania obu kategorii czynności będzie wymagana zgoda obu współwłaścicieli. Gdy mamy trzech współwłaścicieli, do dokonania czynności zwykłego zarządu będzie wystarczająca zgoda dwóch współwłaścicieli. Oczywiście w przykładzie mówimy o współwłasności w częściach równych.
Nie można powiedzieć z góry, że pewne kategorie czynności automatycznie wchodzą w zwykły zarząd lub go przekraczają. Należy każdorazowo ocenić taką sytuację z uwzględnieniem okoliczności danej sprawy (np. ustalonych między współwłaścicielami zwyczajów, przedmiotu współwłasności, dotychczasowego wykorzystywania nieruchomości celu danej czynności).
Zasady zarządu nieruchomością wspólną
Sposób wykonywania zarządu rzeczą wspólną jest uregulowany w przepisach w sposób „domyślny”. Zasady te znajdują zastosowanie, o ile właściciele nie uzgodnili ze sobą odmiennego sposobu sprawowania zarządu, co mogą zrobić w drodze umowy.
- każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Oznacza, że współwłaściciel nie może uchylać się od wykonywania obowiązków związanych z nieruchomością i podejmowania decyzji co do współwłasności,
- do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jednak w jej braku każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Zatem, jeżeli współwłaściciel odmawia współdziałania, ponieważ np. nie zgadza się na wykonanie koniecznego remontu lub napraw budynku, to inny współwłaściciel może wystąpić o zgodę do sądu,
- do rozporządzania całą rzeczą wspólną (np. sprzedaży rzeczy) konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (w braku zgody współwłaściciele mogą najwyżej rozporządzać własnym udziałem),
- zgoda wszystkich współwłaścicieli jest potrzebna do innych czynności przekraczających zwykły zarząd. Jednak w braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia danej decyzji przez sąd. Sąd orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
- jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (np. oddane w najem po zaniżonej cenie), każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd,
- każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (czynności zachowawcze). Przykładowo można samodzielnie dokonać naprawy, jeżeli przeciekający dach powoduje, że budynek niszczeje. Jeżeli najemca nie płaci czynszu, to współwłaściciel ma prawo podjąć czynności windykacyjne.
Jak widać w kwestiach zarządu zasadniczo decyduje większość, ale z zachowaniem ochrony przedmiotu współwłasności i równowagi pomiędzy prawami mniejszości oraz dobrem wspólnej rzeczy. Warto też zauważyć, że niektóre działania współwłaścicieli są na styku czynności zachowawczej i czynności zwykłego zarządu lub na styku czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd. Rozstrzygnięcia zatem będą musiały brać pod uwagę całokształt i kontekst konkretnej sytuacji.
Rachunek z zarządu i wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi pracy
Z różnych przyczyn bardzo często się zdarza, że wspólną nieruchomością zajmuje się wyłącznie jeden lub tylko niektórzy ze współwłaścicieli. W tym samym czasie inny współwłaściciel nie dba o nieruchomość.
Współwłaściciele angażujący swój czas i ponoszący wydatki z własnej kieszeni są uprawnieni do wynagrodzenia odpowiadającego nakładowi pracy.
Ponadto mają prawo do zwrotu nakładów proporcjonalnie do udziałów we współwłasności. Np. jeden ze współwłaścicieli wymienił we wspólnym budynku okna i poniósł za to wydatek w wysokości 20.000 zł. Przysługuje mu od drugiego współwłaściciela zwrot 10.000 zł tytułem nakładów (zakładają równość udziałów). Obowiązany do pokrycia nakładów może się z kolei domagać rachunków za poniesione nakłady.
Zarząd rzeczą wspólną – umowny
Wymienione wyżej reguły mają charakter dyspozytywny. Oznacza to, że współwłaściciele nieruchomości mogą określić odmienne zasady zarządu w drodze umowy. Jeżeli tego nie zrobią opisane reguły mają zastosowanie w sposób domyślny.
Umowa o zarządzanie może np. powierzyć zarząd jednemu lub niektórym współwłaścicielom albo osobie trzeciej. Może też ustalić odmienne zasady rozstrzygania co do czynności czynności zwykłego zarządu i przekraczających ten zakres itp. Można np. ustalić, że jeden ze współwłaścicieli obsługuje budynek lub lokal poprzez wynajmowanie go osobom trzecim i pobieranie czynszu oraz dzieli się pobranym czynszem z pozostałymi, pobierając określone wynagrodzenie.
Dodać należy, że umowa powierzenia zarządu, jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
Zarząd rzeczą wspólną – sądowy
Nieporozumienia co do sposobu wykorzystania nieruchomości lub w inny sposób chcą wykorzystywać nieruchomość (na potrzeby własne albo wynająć itd.).
Każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu. Jest to możliwe również, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Oznacza to utratę kontroli nad rzeczą i dlatego warto rozważać zniesienie współwłasności nieruchomości.
Wojciech Drapała
adwokat
***
Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego tworzony przez władze gminy (władze miasta) to akt prawny tworzony na szczeblu gminy. W sposób wiążący określa przeznaczenie terenu, sposób zagospodarowania terenu, zasady kształtowania zabudowy itp.
Stanowi jeden z elementów systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego, obok innych elementów, jakimi są [Czytaj dalej…]
