Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, w której inna osoba korzysta z cudzej nieruchomości bez zgody właściciela i bez ważnego tytułu prawnego. Może to dotyczyć zarówno mieszkania, budynku, jak i gruntu.
Każdy właściciel ma prawo do korzystania ze swojej nieruchomości na zasadzie wyłączności – to on decyduje, kto i w jakim zakresie może używać jego rzeczy, np. mieszkać w lokalu, prowadzić działalność w budynku czy zagospodarować działkę.
Gdy ktoś narusza to prawo, właściciel może dochodzić szeregu roszczeń przewidzianych w kodeksie cywilnym – w tym wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz odszkodowania za jej zużycie lub pogorszenie.
1. Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości – przykłady
Bezumowne korzystanie polega na faktycznym (fizycznym) władaniu cudzą nieruchomością bez tytułu prawnego. Przykłady z praktyki:
korzystanie z lokalu lub gruntu po wygaśnięciu umowy najmu lub dzierżawy,
używanie nieruchomości pomimo nieważności lub nieskuteczności umowy sprzedaży,
zamieszkiwanie w lokalu po sprzedaży nieruchomości przez kupującego, ale przed przeniesieniem własności,
przekroczenie granicy działki przy budowie ogrodzenia lub budynku.
Zdarzają się również sytuacje pośredniego naruszenia prawa własności, które nie polegają na fizycznym zajęciu nieruchomości, ale utrudniają właścicielowi korzystanie z niej, np.:
przechodzenie lub przejeżdżanie przez cudzy grunt,
uprawianie pola i pobieranie plonów z cudzej ziemi,
wylewanie wód opadowych lub ścieków na sąsiednią działkę,
ustawienie zapory lub szlabanu utrudniającego dojazd do innej nieruchomości,
immisje, czyli działania zakłócające korzystanie z nieruchomości (np. hałas, zapachy, dym, wibracje),
posadowienie gazociągu, wodociągu, kabla elektrycznego czy transformatora przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
2. W jakich sytuacjach dochodzi do bezumownego korzystania z nieruchomości
Najczęstsze przyczyny bezumownego korzystania z nieruchomości to:
spory między właścicielami lub współwłaścicielami,
błędne przekonanie o zasiedzeniu,
nieważność umowy lub decyzji administracyjnej,
brak uregulowania stanu prawnego nieruchomości po dziedziczeniu,
błędne wytyczenie granic działek,
nieformalny obrót nieruchomościami przed 1990 r.,
wejście w posiadanie po umowie przedwstępnej, która nie została zrealizowana,
samowolne zajęcie nieruchomości sąsiada.
3. Roszczenia właściciela – czego można żądać?
Właścicielowi, którego prawo zostało naruszone, przysługuje uprawnienie na podstawie art. 222 k.c.:
Art. 222 § 1 k.c. – Właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana (roszczenie windykacyjne).
Art. 222 § 2 k.c. – Właściciel może żądać, aby osoba w inny sposób naruszająca jego prawo własności, zaniechała naruszeń (roszczenie negatoryjne).
Roszczenie windykacyjne
Dotyczy sytuacji, gdy właściciel został pozbawiony faktycznego (fizycznego) władztwa nad rzeczą.
Przykład: lokator zajmuje mieszkanie po zakończeniu umowy najmu. Właściciel może żądać opuszczenia lokalu i zwrotu kluczy.
Roszczenie negatoryjne
Dotyczy innych naruszeń prawa własności – np. blokowania dojazdu, przechodzenia przez cudzy grunt, skierowania wód deszczowych na działkę sąsiada.
Przykład: właściciel może żądać usunięcia szlabanu blokującego dojazdu do jego posesji i zaniechania takich działań na przyszłość.
Oba roszczenia nie ulegają przedawnieniu, co oznacza, że właściciel może ich dochodzić w dowolnym momencie. Jednak należy mieć na względzie, że uprawnienie może zostać wyłączone przez zasiedzenie nieruchomości ze strony posiadacza.
4. Posiadacz w dobrej i złej wierze – różnice
Prawo rozróżnia dwa rodzaje posiadaczy:
posiadacz w dobrej wierze – błędnie, ale w sposób usprawiedliwiony, uważa, że ma prawo do korzystania z nieruchomości,
posiadacz w złej wierze – wie lub powinien wiedzieć, że nie ma do niej prawa, a mimo to z niej korzysta.
Uchwała SN z 6 grudnia 1991 r., III CZP 109/91:
Posiadacz jest w dobrej wierze, gdy ma błędne, ale usprawiedliwione okolicznościami przekonanie o przysługującym mu prawie.
Przykłady dobrej wiary:
dziedziczenie po osobie, która faktycznie nie była właścicielem,
korzystanie z nieruchomości na podstawie umowy z osobą wpisaną do księgi wieczystej jako właściciel,
korzystanie z przygranicznego pasa gruntu przy błędnym wytyczeniu granicy.
Z chwilą, gdy posiadacz dowiaduje się, że nie ma tytułu prawnego, traci dobrą wiarę.
5. Odpowiedzialność posiadacza w złej wierze
Posiadacz w złej wierze ma obowiązek:
zapłacić wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości,
zwrócić pobrane pożytki, których nie zużył,
zapłacić wartość pożytków zużytych lub tych, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki,
- odpowiada za pogorszenie i zużycie nieruchomości,
6. Odpowiedzialność posiadacza w dobrej wierze
Posiadacz w dobrej wierze jest uprzywilejowany – nie musi płacić wynagrodzenia ani odpowiadać za pogorszenie rzeczy, dopóki nie dowie się o roszczeniu właściciela.
Po wytoczeniu powództwa o wydanie nieruchomości jego sytuacja niemal zrównuje się z posiadaczem w złej wierze.
7. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie – jak ustalić
Wynagrodzenie obejmuje to, co właściciel uzyskałby, gdyby oddał nieruchomość do odpłatnego korzystania (najmu, dzierżawy).
Nie trzeba udowadniać szkody – wystarczy sam fakt korzystania bez tytułu prawnego.
Może też żądać zwrotu pożytków, np. plonów z uprawy (pożytki naturalne) lub zwrotu czynszu (pożytki cywilne), który pobiera posiadacz wynajmujący nieruchomość osobie trzeciej.
Wartości te nie mogą się kumulować, a właściciel powinien zdecydować, o które roszczenie chce wystąpić.
Przykład – budynek wielolokalowy
Posiadacz oddał lokale w najem. Właściciel może żądać średniego czynszu najmu, ale nie jednocześnie zwrotu pożytków cywilnych – roszczenia nie mogą się kumulować (por. wyrok SN z 1.03.2017 r., IV CSK 287/16). Alternatywnie może żądać czynszu najmu od najemcy (pożytków cywilnych) i uzupełniającego wynagrodzenie za bezumowne korzystanie od posiadacza samoistnego.
Przykład – nieruchomość rolna
Jeśli posiadacz bez umowy uprawia pole, właściciel może domagać się wynagrodzenia według stawek dzierżawnych. Nie przysługuje mu jednak zwrot (wartości) plonów (pożytków naturalnych). W tym przypadku właściciel musi zdecydować, czy żąda zwrotu pożytków, czy zwrotu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
8. Odpowiedzialność za pogorszenie i zużycie nieruchomości
Wyrok SN z 26.02.1969 r., II CR 13/69:
Pokrycie normalnego zużycia mieści się w ramach wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
Zużycie – to naturalne pogorszenie wynikające z eksploatacji (np. wytarcie podłóg).
Pogorszenie – to działania obniżające wartość (np. zniszczenie instalacji, brak przeglądów technicznych).
Posiadacz w złej wierze odpowiada za każde pogorszenie, chyba że rzecz pogorszyłaby się również w posiadaniu właściciela. Odpowiedzialność posiadacza w dobrej wierze od momentu dowiedzenia się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego jest wyłączona w braku jego winy.
9. Przedawnienie roszczeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ulega przedawnieniu:
po 6 latach – co do zasady,
po 3 latach, jeśli wynika z działalności gospodarczej,
po 1 roku – od dnia zwrotu nieruchomości, jeśli już została wydana.
Roszczenia o wydanie nieruchomości oraz o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń – zgodnie z art. 223 § 1 k.c. – nie przedawniają się.
10. Zwrot nakładów przez posiadacza
Posiadacz może domagać się zwrotu nakładów koniecznych, a w niektórych przypadkach także użytecznych:
Wyrok SN z 22.03.2006 r., III CSK 3/06:
Nakłady konieczne to wydatki na utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego używania.
Przykłady nakładów koniecznych z wybranych wyroków sądowych:
remonty, konserwacja, opłacenie podatków,
budowa ogrodzenia, kanalizacji, szamba,
niwelacja terenu, utrzymanie inwentarza,
wymiana instalacji lub ogrzewania.
Nakłady pozostałe dzieli się na użyteczne i zbytkowne.
Nakłady użyteczne to nakłady mające na celu polepszenie rzeczy (przykładowo: postawienie budynku na działce).
Z kolei nakłady zbytkowne służą zaspokojeniu szczególnych upodobań osoby jej dokonującej (najczęściej celów estetycznych). Przykładowo zaliczymy do nich wymianę paneli podłogowych na parkiet.
Zwrotu tych nakładów można się domagać, o ile zwiększają wartość nieruchomości w chwili jej wydania.
Zakres roszczenia samoistnego posiadacza kształtuje się w zależności, od tego, czy był w złej, czy dobrej wierze. Zła wiara wyklucza możliwość domagania się nakładów innych niż konieczne.
11. Obrona posiadacza przed roszczeniami właściciela
Posiadacz może się bronić, podnosząc m.in.:
istnienie własnego tytułu prawnego,
dobrą wiarę,
przedawnienie roszczeń,
prawo zatrzymania (art. 461 k.c.) – czyli wstrzymanie zwrotu nieruchomości do czasu zwrotu nakładów.
Podsumowanie
Bezumowne korzystanie z nieruchomości to problem, który wymaga precyzyjnej analizy – zarówno po stronie właściciela, jak i posiadacza.
Właściciel może dochodzić wynagrodzenia, zwrotu pożytków, odszkodowania za zużycie i wydania nieruchomości, ale sposób sformułowania żądań wymaga dokładnej analizy stanu faktycznego.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości? Skontaktuj się!
Jeśli ktoś zajmuje Twoją nieruchomość bez tytułu prawnego lub żąda od Ciebie wydania nieruchomości, podejmij działania.
Pomagam właścicielom, jak i posiadaczom:
odzyskać nieruchomości,
uzyskać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie,
dochodzić zwrotu nakładów i pożytków.
📞 Skontaktuj się, aby omówić Twoją sytuację – każda sprawa wymaga indywidualnej strategii.
